Betriebskosten – das müssen Vermieter und Mieter beachten

Betriebskosten machen einen Großteil der monatlichen Wohnkosten aus. Nicht umsonst werden sie auch als „zweite Miete“ bezeichnet. Zu den Betriebskosten gehören beispielsweise die Kanalräumung oder die Kosten für den Hausbetreuer. Das sollten Vermieter und Mieter über Betriebskosten wissen.

Aufzug, Betriebskosten, Foto: stockstudioX/iStock
Der Aufzug: Seine Instandhaltung können Vermieter als Betriebskosten abrechnen. Foto: stockstudioX/iStock

Egal ob Stromkosten, Versicherungsprämien oder öffentliche Abgaben: Betriebskosten machen einen beträchtlichen Teil der Miete aus. Zusätzlich zur Nettomiete zahlen Mieter Monat für Monat eine Betriebskostenpauschale. Aufgeschlüsselt werden die einzelnen Positionen in der Betriebskostenabrechnung. Die gibt es einmal im Jahr – bis zum 30. Juni haben Vermieter Zeit, das vorausgegangene Jahre abzurechnen. Hat der Mieter zu viel gezahlt, bekommt er dann Geld zurück. Waren die Betriebskosten aber höher als der gezahlte Betrag, muss der Mieter die Differenz zahlen. Welche Betriebskosten genau auf den Mieter umgelegt werden dürfen und welche nicht, hängt davon ab, ob für eine Wohnung das Mietrechtsgesetz (MRG) gilt oder nicht.

Mietrechtsgesetz

Für manche Wohnungen gilt das Mietrechtsgesetz, für andere nicht. Ein Überblick über verschiedene Fälle. weiterlesen

Vollanwendungsbereich des MRG: Betriebskosten sind genau festgelegt

Kann auf eine Wohnung das MRG vollständig angewandt werden, ist klar geregelt, welche Kosten auch tatsächlich Betriebskosten sind, die auf den Mieter abgewälzt werden dürfen. Können bestimmte Kosten in diesen Katalog nicht eingeordnet werden, darf der Vermieter sie auch nicht als Betriebskosten an den Mieter weitergeben.

Betriebskosten laut MRG sind:

  • Kaltwasserkosten
  • Versicherungsprämien für Feuer, Haftpflicht und Leitungswasserschaden
    Bei Versicherungen für Glasbruch und Sturmschäden müssen mehr als die Hälfte der Mieter der Umwälzung zustimmen.
  • Laufende Betriebskosten von Gemeinschaftsanlagen
    Beispielsweise Wartung, Service und Strom für einen Lift oder die Heizung in Gemeinschaftsräumen.
  • Öffentliche Abgaben
    Dazu zählt beispielsweise die Grundsteuer.
  • Aufwendungen für die Hausbetreuung und das Verwaltungshonorar
  • Kosten für Rauchfangkehrung, Kanalräumung, Schädlingsbekämpfung und Unratabfuhr
Link-Tipp

Laut Oberstem Gerichtshof zählt zur Unratabfuhr auch die Reinigung der Dachrinne. Die Details zu diesem Gerichtsurteil können Sie in diesem Artikel nachlesen.

Keine Betriebskosten sind dagegen:

  • Kosten für Heizung und Warmwasser
  • Strom in den Wohnungen
  • Der Anschluss an das öffentliche Wasserversorgungsnetz
  • Die Behebung von Rohrbrüchen
  • Kosten wie Porto, Bankspesen, Telefongebühren und Zinsen
  • Reparaturkosten von Stiegenhauslicht oder Gegensprechanlage
  • Die Entrümplung des Hauses, beispielsweise bei Bauschutt nach größeren Renovierungsarbeiten.
  • Die Kosten für die Behebung von Schäden am Kamin
  • Kosten für besondere Ausstattung wie beispielsweise eine Taubenwehranlage.

 Rechtlich unsicher ist ein Kostenpunkt „Sonstiges“, der in einigen Betriebskostenabrechnungen auftaucht. Dieser ist per Gesetz nicht näher definiert – darüber hinaus ist für den Mieter nicht transparent, was der Vermieter darüber abrechnet. Sind dies beispielsweise Rechtsanwaltskosten, Mietzinsrückstände oder Delogierungskosten, kann sich der Mieter an den Mieterschutz oder eine Schlichtungsstelle wenden und etwaig zu viel gezahlte Kosten zurückverlangen.

So werden Betriebskosten auf die Mietparteien umgelegt

Betriebskosten, Umlage, Foto: Rawpixel.com/fotolia.com
In der Regel werden Betriebskosten genau nach Wohnfläche auf die einzelnen Mietparteien umgelegt. Foto: Rawpixel.com/fotolia.com

Neben der Frage, was eigentlich Nebenkosten sind und was nicht, stellt sich auch die Frage, wie diese überhaupt auf die einzelnen Mieter umgelegt werden können. Sofern nichts anderes zwischen Mieter und Vermieter beschlossen wurde, geschieht dies nach der Wohnnutzfläche. Ein Beispiel: Hat eine Mietwohnung in einem Haus 100 Quadratmeter Wohnfläche und das Haus selbst eine Gesamtfläche von 1.000 Quadratmetern, kann der Vermieter dem Mieter zehn Prozent der Betriebskosten in Rechnung stellen. Dieses Prinzip gilt auch dann, wenn auf einem Grundstück mehrere Häuser desselben Vermieters stehen. In diesem Fall werden die Betriebskosten anteilig zur Gesamtwohnfläche aller Häuser abgerechnet. Benutzen die Mieter denselben Wasseranschluss, werden auch hier die Kosten nach der Wohnnutzfläche berechnet. Lediglich bei getrennten Anschlüssen muss der Vermieter die Betriebskosten separat berechnen.

Keine Regel ohne Ausnahme: Verbraucht ein Mieter ständig unverhältnismäßig mehr Wasser als seine Nachbarn, muss er die zusätzlichen Kosten selbst tragen. Ab wann ein Wasserverbrauch unverhältnismäßig über dem der anderen Mieter liegt, ist dabei gesetzlich nicht geregelt und wird im Einzelfall von einer Schlichtungsstelle bewertet.

Darüber hinaus teilen nur jene Mieter die Kosten für Gemeinschaftsanlagen unter sich auf, die diese auch tatsächlich nutzen können. Ein Beispiel: Stehen auf einem Grundstück zwei Häuser, von denen aber nur eines einen Lift hat, tragen nur die Mieter des Hauses mit Lift die anteiligen Kosten.

Wenn das MRG nicht gilt: kaum gesetzliche Vorgaben zu den Betriebskosten

Gilt für eine Wohnung das Mietrechtsgesetz nicht, kommen die Regelungen aus dem Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuch (ABGB) zur Anwendung. Das bedeutet: Die Betriebskosten richten sich nach der Vereinbarung der Parteien. Vermieter und Mieter können also schriftlich festlegen, was Betriebskosten sind und was nicht. Wichtig: Treffen sie keine Vereinbarung, gilt Paragraph 1099 des ABGB. Dort ist festgelegt, dass alle Lasten vom Vermieter zu tragen sind.

Betriebskostenabrechnung: Diese Fristen gelten für Mieter und Vermieter

Betriebskosten, Abrechnung, Fristen, Foto: Eric Rothermel/unsplash.com
Bei der Abrechnung der Betriebskosten müssen sich Vermieter an bestimmte Fristen halten. Foto: Eric Rothermel/unsplash.com

Bei der Betriebskostenabrechnung kommt es allerdings nicht nur darauf an, ob alle Kosten auch wirklich Betriebskosten sind und wie diese auf die einzelnen Mieter umgelegt werden. Zusätzlich müssen Vermieter und Mieter bestimmte Fristen einhalten. Fällt eine Wohnung ganz oder teilweise unter die Bestimmungen des MRG, muss die Betriebskostenabrechnung bis zum 30. Juni des Folgejahres beim Mieter ankommen. Der Vermieter muss dabei alle im Lauf des Kalenderjahres fällig gewordenen Betriebskosten offenlegen und dem Mieter Einsicht in die Belege gewähren, die zu diesem Zeitpunkt vorliegen. Fordert der Mieter die Einsicht in weitere Belege oder kann der Vermieter unverschuldet noch nicht alle vorlegen, gibt es eine weitere Frist von sechs Monaten – also bis zum 31. Dezember. Kann der Vermieter bis dahin nicht alle Posten belegen, muss der Mieter diese auch nicht zahlen.

Unabhängig davon, ob aus der Betriebskostenabrechnung hervorgeht, dass der Mieter einen Geldbetrag nachzahlen oder der Vermieter etwas zurückzahlen muss: Beide Parteien müssen den entsprechenden Betrag jeweils mit der übernächsten Mietzahlung begleichen.

Zweifel an der Betriebskostenabrechnung

Betriebskostenabrechnung, Zweifel, Foto: Ave Mario/fotolia.com
Wer bezweifelt, dass seine Betriebskostenabrechnung rechtens ist, kann sich an die Mietervereinigung oder direkt an eine Schlichtungsstelle wenden. Foto: Ave Mario/fotolia.com

Trotz großer Sorgfalt des Vermieters ist eine Betriebskostenabrechnung für den Mieter nicht immer leicht zu durchschauen. Hat er Zweifel an ihrer Rechtmäßigkeit, hat er drei Jahre Zeit, bei einer Schlichtungsstelle eine Überprüfung zu beantragen – und zwar unabhängig davon, ob für eine Wohnung nun das MRG oder das ABGB gilt. Wird diese Frist überschritten, verfallen auch etwaige Ansprüche. Manchmal hilft es aber auch schon, wenn sich Mieter und Vermieter zusammensetzen und die einzelnen Posten noch einmal durchgehen und der Vermieter erläutert, wie welcher Betrag zustande gekommen ist.

Markus Grundmann

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