Ausmalen, zuspachteln, abschleifen: Wann Mieter renovieren müssen

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In vielen Mietverträgen finden sich Passagen zu sogenannten Schönheitsreparaturen. Der Mieter soll mit entsprechenden Formulierungen zu regelmäßigen Renovierungsarbeiten und zum Ausmalen der Wohnung bei Auszug verpflichtet werden – manchmal werden auch bestimmte Schönheitsreparaturen während des laufenden Mietverhältnisses verlangt – etwa das Abschleifen des Bodens. Rechtlich bindend sind solche Klauseln allerdings in den seltensten Fällen.

ausmalen, Schönheitsreparaturen, Foto: lenets_tan/fotolia.com
Mieter können nicht ohne weiteres zum Ausmalen ihrer Wohnung verpflichtet werden, selbst wenn ihr Mietvertrag Schönheitsreparaturen vorsieht. Foto: lenets_tan/fotolia.com

In zahlreichen Mietverträgen verlangen Vermieter von ihren Mietern, dass sie während der Mietzeit bestimmte Reparaturen selbst oder auf eigene Kosten durchführen. Allerdings: Daran halten müssen sich Mieter in den wenigsten Fällen. Denn unabhängig davon, ob für eine Wohnung das Mietrechtsgesetz gilt oder nicht, kommt die Judikatur in den meisten Fällen zu dem Ergebnis, dass solche Klauseln in Mietverträgen unwirksam sind.

Streitpunkt ausmalen

Eine der bekanntesten Regelungen im Mietvertrag betrifft das Ausmalen. Über eine Renovierungsklausel sollen Mieter verpflichtet werden, die Wohnung am Ende der Mietdauer komplett ausgemalt an den Vermieter zurückzugeben. Zumindest bei vorformulierten Formularmietverträgen ist eine solche Klausel ungültig – das hat der Oberste Gerichtshof entschieden (Az.: 6 Ob 104/09a). Vorteil für Mieter: Die überwiegende Zahl aller in Österreich geschlossener Mietverträge sind solche Formularmietverträge.

Achtung

Keine Regel ohne Ausnahme: Eine Verpflichtung zum Ausmalen kann dann rechtens sein, wenn der Vermieter den Mieter für die Arbeit entschädigt – also beispielsweise die Kosten trägt oder den Mietzins für einen Monat erlässt.

Die Alternative zum vorformulierten Mietvertrag kommt nur selten vor– nämlich ein Mietvertrag, den Mieter und Vermieter gemeinsam aufgesetzt haben. Regelt ein solcher Vertrag, dass der Mieter beim Auszug ausmalen muss, muss er tatsächlich zum Farbroller greifen.

Anstrich in dezenter Farbe

In welcher Farbe Mieter ihre Wohnung streichen, dürfen sie sich übrigens selbst aussuchen. Haben sie also eine weiß ausgemalte Wohnung übernommen und diese dann in pastellgrün gestrichen, sind sie beim Auszug nicht verpflichtet, die ursprüngliche Farbe wiederherzustellen. Eine Ausnahme gibt es dann, wenn der Mieter seine Wand in ortsunüblicher Art und Weise gestrichen hat – das wäre etwa bei schwarzen Wänden der Fall. In diesem Fall kann der Mieter verpflichtet werden,  beim Auszug für eine dezente Wandfarbe zu sorgen.

Bohrlöcher in der Wand

Ausmalen, bohren, Foto: YakobchukOlena/fotolia.com
Bohrlöcher muss ein Mieter beim Auszug in der Regel nicht zuspachteln. Foto: YakobchukOlena/fotolia.com

Viele Mieter glauben, dass sie zumindest Bohrlöcher zuspachteln müssen. Doch auch hier haben Mieter in der Regel keine besonderen Verpflichtungen. Normalgroße Löcher in der Wand – beispielsweise zum Aufhängen von Schränken oder Bildern, müssen vom Mieter nicht beseitigt werden – sie gehören zur üblichen Abnützung. Anders sieht es nur aus, wenn besonders viele Löcher in der Wand sind. Dies wäre beispielsweise bei über 100 Löchern in zwei kleinen Zimmern der Fall. Eine genaue Regelung, wie viele Löcher jemand bohren darf, bevor er sie wieder verschließen muss, gibt es aber nicht.

Holzboden, Teppich, Fliesen

Ausmalen, Parkett, Foto: wabeno/fotolia.com
Parkettböden müssen nur dann vom Mieter repariert werden, wenn die Schäden über die übliche Abnützung hinausgehen. Foto: wabeno/fotolia.com

Fehlen Teile des Holzbodens und waren diese beim Einzug noch vorhanden, müssen diese vor der Wohnungsübergabe ersetzt werden. Das kann etwa bei Holzleisten vorkommen oder bei Teilen von Klicklaminat. Gleiches gilt für Fliesen.

Nicht erneuert werden muss ein Boden, wenn er nur normal abgenützt ist – etwa durch Lichteinstrahlung ausgeblichen. Auch bei einem Teppichboden muss der Vermieter normale Abnützungserscheinungen dulden, nicht jedoch grobe Verschmutzungen. Hat ein Mieter beispielsweise regelmäßig Rotwein auf den Teppich verschüttet, könnte ein Vermieter verlangen, dass er ihn reinigen lässt oder ersetzt.

Kühlschrank, Herd & Co.

Es gibt auch Teile der Wohnung, für deren Erhaltung beziehungsweise Reparatur schlichtweg niemand zuständig ist – zumindest wenn das Mietrechtsgesetz gilt: „Zwischen der Erhaltungspflicht des Vermieters und der Wartungspflicht des Mieters besteht ein rechtlicher Graubereich“, erklärt Mag. Elke Hanel-Torsch, Vorsitzende der Mietervereinigung Wien. In diesem sei weder der Mieter noch der Vermieter zu Reparaturen verpflichtet. Klassisches Beispiel seien Küchengeräte, die der Vermieter zu Mietbeginn zur Verfügung gestellt hat. „Da es sich beim kaputten Kühlschrank weder um einen ernsten Schaden für die Gebäudesubstanz handelt, noch von ihm eine Gesundheitsgefährdung ausgeht, ist der Vermieter nicht zur Reparatur verpflichtet. Der Mieter jedoch ebenso wenig“, so Hanel-Torsch.

Anders kann der Fall in einer Wohnung aussehen, in der das Mietrechtsgesetz nicht gilt. Dann nämlich kommen die Regelungen aus dem Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuch zum Tragen. Wer für Reparaturen zuständig ist, ist in diesem Fall vom Mietvertrag abhängig. „Ohne vertragliche Vereinbarung ist der Vermieter für alle Reparaturen in der Wohnung zuständig“, betont Hanel-Torsch. Vermieter und Mieter können allerdings jederzeit andere vertragliche Vereinbarungen treffen.

Info

Eine Sonderregelung gibt es für alle Genossenschaftswohnungen, die nach dem 31. Dezember 2015 angemietet wurden. Hier gilt: Der Mieter ist für alle Arbeiten zuständig, die ohne Beiziehung eines Profis durchgeführt werden können – etwa den Austausch eines Duschkopfes oder einer Glühbirne. Der Mieter kann, muss seine Wohnung aber nicht streichen. Der Vermieter ist allerdings ebenfalls nicht dazu verpflichtet.

Schäden an der Therme

Ausmalen, Therme, Foto: flashpics/fotolia.com
Gilt das MRG ist für die Reparatur der Therme der Vermieter zuständig, für die Wartung aber der Mieter. Foto: flashpics/fotolia.com

Eine kaputte Therme geht schnell ins Geld und führt nicht selten zu Streitereien zwischen Vermietern und Mietern.
Die Frage, wer für die Reparatur von Schäden an einer mitvermieteten Therme zuständig ist, hat die Gerichte daher jahrelang beschäftigt. Seit 2015 ist klar: Ist die Therme kaputt, muss der Vermieter für die Reparatur aufkommen. Die regelmäßige Wartung ist allerdings Sache des Mieters.

Schäden am Gebäude

Ausmalen, Riss, Foto: animaflora/fotolia.com
Für die Reparatur von Schäden am Gebäude ist in aller Regel der Vermieter zuständig. Foto: animaflora/fotolia.com

Eindeutiger ist die Gesetzeslage, wenn es Schäden am Gebäude gibt – zumindest im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes. Ist in einem solchen Fall beispielsweise die Fassade beschädigt, muss der Vermieter den Schaden beheben lassen. Gleiches gilt für die allgemeinen Teile des Hauses wie Dach, Außentüren, Außenfenster, Stiegenhaus oder Wasserleitungen. Im Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes können im Mietvertrag aber durchaus abweichende Regelungen getroffen werden. Wird jedoch nichts vereinbart, ist abermals der Vermieter für die Reparaturen zuständig.

Auch wenn der Zustand einer Wohnung gesundheitsgefährdend ist – beispielsweise aufgrund von starkem Schimmelbefall, ist der Vermieter verpflichtet, den Schaden zu beseitigen.

Beschädigungen durch den Mieter

Unabhängig vom Mietvertrag gilt immer: Schäden, die der Mieter selbst verursacht hat, muss er auch selbst beseitigen lassen. Das kann beispielsweise ein durch Essensreste verstopfter Siphon sein oder auch eine Delle in einer Innentür beziehungsweise in einem mitvermieteten Einbauschrank. Das gilt allerdings nur für Schäden, die über die gewöhnliche Abnützung hinausgehen. Einfache Gebrauchsspuren auf dem Laminatboden muss ein Mieter beispielsweise nicht beseitigen, ganze Löcher und Furchen dagegen schon.

Ein Wohnungsübergabeprotokoll kann viel Ärger ersparen

Um Streit beim Auszug zu vermeiden, empfiehlt es sich, sowohl beim Einzug als auch beim Auszug ein Wohnungsübergabeprotokoll anzufertigen. Darin sollte festgehalten sein, in welchem Zustand die Wohnung übernommen wurde. Das Dokument protokolliert, welche Schäden in einer Wohnung bereits beim Einzug vorhanden waren und welche erst später entstanden sind. Etwaige Uneinigkeiten beim Auszug lassen sich so ausschließen.

16.08.2016


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12 Kommentare

Wienerin am 01.10.2018 09:31

Ich möchte einen verschmutzten Wandabschnitt selbst renovieren.

Es geht um eine Fläche von ca. 2,5 qm, für die ein Malerbetrieb 500,- Euro berechnen würde. Frage: Kann der Vermieter wg. "fachgerechter Ausführung" /(Mietvertragsklausel... mehr

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Immowelt-Redaktion am 01.10.2018 10:16

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

Renovierungsklauseln, die nicht in die Bausubstanz eingreifen, dürfen sie grundsätzlich auch selbst durchführen. "Fachgerechte Ausführung" bedeutet nicht zwangsläufig, dass sie einen... mehr

fragendefrau am 12.06.2018 11:09

hallo!

wir sind momentan vor gericht und da sind nun einige kuriose fragen.

auszug 12.9.17, 3 jahresvertrag zum 2.mal

also wir waren 6 jahre drin. der zweite mietvertrag wurde unterschrieben aber uns nie ausgehändigt. auch auf einem... mehr

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Immowelt-Redaktion am 13.06.2018 09:07

Hallo fragendefrau,

vielen Dank für Ihren Kommentar.

Ihr Fall erscheint uns höchst komplex, so dass wir Ihnen aus der Ferne keinen konkreten Rat geben können, wie Sie verfahren sollten. Wir raten Ihnen dringend, sich mit einem... mehr

tinoderhund am 09.12.2017 19:09

Mein Vater wohnt seit 40 Jahren in der Wohnung die er jetzt Küdigt da er ins betreute Wohnen geht. Die Vermieterin (privatwohnungen) verlangt das alle Holzdecken entfernt werden müssen und alle bohrlöcher entfernt werden müssen. Die... mehr

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Immowelt-Redaktion am 11.12.2017 09:56

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

wenn ein Mieter selbst Holzdecken in einer Mietwohnung anbringt, kann der Vermieter beim Auszug verlangen, dass diese wieder entfernt werden müssen. Bohrlöcher können in der Regel in der... mehr

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