Bad, Fenster, Elektrik: Wann Mietern eine Renovierung zusteht

Lesermeinungen:  

(3)

Wer Miete zahlt, sollte auch erwarten können, dass die Wohnung gut in Schuss ist – oder? Eine vollständige Renovierung der Wohnung steht dem Mieter meist nicht zu. Unter bestimmten Umständen kann er aber zumindest einzelne Reparaturen einfordern.

Ein durchgelaufener oder zerschlissener Teppichboden oder ein gesprungenes Fenster könne für den Mieter ärgerlich sein. Viele wenden sich daher an den Vermieter und bitten ihn, den Schaden reparieren zu lassen. Dazu verpflichtet ist der Vermieter aber nur in einigen wenigen Fällen.

Renovierung, Reparatur, Foto: gemphotography/iStock.com
Unter bestimmten Umständen können Mieter vom Vermieter Reparaturen fordern. Eine umfassende Renovierung steht ihnen aber meistens nicht zu. Foto: gemphotography/iStock.com

Renovierung oder Modernisierung: Was darf der Mieter fordern?

Ob es sich bei einer Umbaumaßnahme in der Mietwohnung um eine Renovierungs- oder um eine Modernisierungsmaßnahme handelt, macht für den Mieter einen deutlichen Unterschied:

  • Renovierung: Die Renovierung oder auch Instandhaltung der Wohnung kann der Mieter zumindest in Teilen fordern. Gilt für die Wohnung das Mietrechtsgesetz (MRG), kann der Mieter vom Vermieter ein Eingreifen verlangen, wenn das Haus selbst beschädigt ist oder vom beschädigten Mietgegenstand eine Gesundheitsgefahr für den Mieter ausgeht. Gilt das MRG nicht, trifft den Vermieter laut Allgemeinem Bürgerlichen Gesetzbuch (ABGB) sogar eine weitergehende Erhaltungspflicht: Er muss die Wohnung stets in „brauchbarem Zustand“ erhalten. Allerdings können diese Pflichten vertraglich auf den Mieter überwälzt werden.
  • Modernisierung: Diese Maßnahme geht über die Instandhaltung der Wohnung hinaus, denn durch sie werden Teile der Wohnung oder die gesamte Wohnung verbessert. Ein Mieter hat in der Regel kein Recht, von seinem Vermieter die Durchführung solcher Arbeiten zu verlangen.

Der entscheidende Unterschied: MRG oder ABGB

Ob für eine bestimmte Renovierungsarbeit nun der Mieter oder der Vermieter verantwortlich ist, ist von zwei Faktoren abhängig. Erstens: Welches Gesetz gilt für die Mietwohnung? Und wenn das ABGB gilt: Was steht im Mietvertrag?

Das Mietrechtsgesetz regelt recht klar, dass den Vermieter nur eine „eingeschränkte Erhaltungspflicht“ trifft. Das bedeutet, dass der Vermieter dafür zu sorgen hat, dass das Haus und die Mietgegenstände „im jeweils ortsüblichen Standard erhalten werden“ und „erhebliche Gefahren für die Gesundheit der Bewohner beseitigt werden. Den Vermieter trifft also eine Erhaltungspflicht für:

  • Allgemeine Teile des Hauses, dazu zählen etwa Fassade, Außenfenster und –türen, Stiegenhaus und Dach.
  • Gemeinsam benützte Teile des Hauses wie Zentralheizung, Garten, Waschküche oder Lift.
  • Teile der Wohnung, von denen Schäden am Haus ausgehen können oder deren Zustand die Gesundheit des Mieters gefährdet – das trifft beispielsweise bei einem Wasserrohrbruch, bei offenliegenden Stromleitungen oder auch bei Schimmel zu.

Anders sieht die Gesetzeslage aus, wenn das Allgemeine Bürgerliche Gesetzbuch greift. Demnach ist der Vermieter verpflichtet, die Mietwohnung „auf eigene Kosten in brauchbarem Stande zu übergeben und zu erhalten“. Diese Regelung ist allerdings eine sogenannte dispositive Norm. Das bedeutet: Im Einzelfall können Mieter und Vermieter auch Vereinbarungen treffen, die davon abweichen. Auch steht es dem Vermieter frei, im Mietvertrag zu definieren, was genau „brauchbar“ bedeutet. Der Gesetzgeber definiert das nämlich nicht – weshalb es leicht Streit darüber geben kann, ob bereits ein ernster Schaden vorliegt oder ein bestimmter Teil der Wohnung nicht doch noch brauchbar ist. Wenn sich sämtliche Fließen im Bad von der Wand lösen, ist dies sicher ein ernster Schaden – ein paar lockere Fugen sind es eher noch nicht.

Welche Renovierung dem Mieter zusteht: Drei Beispiele

Bad renovieren: Mit der Länge der Mietzeit zeichnen sich immer mehr Gebrauchsspuren ab, auch im Bad. Fließen lösen sich von den Wänden oder der Lack an der Badewanne platzt und die Wanne rostet.

Renovierung, Bad, Foto: Simin Zoran/fotolia.com
Eine Komplettrenovierung des Bades kann der Mieter nur fordern, wenn es nahezu unbenutzbar ist. Foto: Simin Zoran/fotolia.com
  • Gilt für die Wohnung das MRG, muss der Vermieter die Schäden aber nur reparieren, wenn tatsächlich die Bausubstanz angegriffen wird oder durch die Schäden im Bad zum Beispiel gesundheitsgefährdender Schimmel entsteht.
  • Fällt die Wohnung in den Geltungsbereich des ABGB, muss der Vermieter dagegen ran, wenn das Bad nicht mehr „brauchbar“ ist. Was genau das heißt, sollte im Mietvertrag vereinbart werden. Steht dort, dass der Vermieter nicht erhaltungspflichtig ist, muss der Mieter entweder mit den Schäden leben oder selbst einen Handwerker beauftragen.
Renovierung, Boden, Foto: Halfpoint/fotolia.com
Abnutzungsspuren auf dem Parkettboden muss der Mieter in der Regel hinnehmen. Eine Renovierung kann er vom Vermieter deshalb nicht fordern. Foto: Halfpoint/fotolia.com

Boden neu verlegen: Mit seinem Mietzins hat der Mieter bereits für die üblichen Verschleißerscheinungen an Teppich, Laminat oder Parkett bezahlt. Doch eine Renovierung kann der Mieter sowohl im Geltungsbereich des MRG als auch im Rahmen des ABGB nicht fordern. Ausnahme: Der Boden ist wirklich so kaputt, dass er absolut unbenutzbar ist – das wäre beispielsweise der Fall, wenn aus einem Parkettboden Nägel herausragen würden. Auch hier könnte aber im Geltungsbereich des ABGB aber vertraglich vereinbart werden, dass der Mieter für die Reparaturen aufkommen muss.

Renovierung, Heizung, Foto: photographee.eu/fotolia.com
Ist die Heizung defekt, muss der Vermieter sie reparieren lassen. Der Mieter ist lediglich für die Wartung zuständig. Foto: photographee.eu/fotolia.com

Defekte Therme: Lange Zeit war die Frage, wer für die Reparatur der Therme  zuständig ist, ein Streitthema. Seit 2015 gibt es aber eine Regelung:

  • Im Geltungsbereich des MRG ist die Reparatur der Therme Sache des Vermieters. Der Mieter ist lediglich für die Wartung zuständig.
  • Im Geltungsbereich des ABGB liegt die Erhaltungspflicht ebenfalls beim Vermieter – kann aber vertraglich auf den Mieter überwälzt werden.

Wenn niemand für eine Reparatur zuständig ist

In manchen Situationen ist es strittig, ob nun der Mieter oder der Vermieter renovieren muss – es gibt aber auch Fälle, in denen tatsächlich keiner von beiden für die Reparatur zuständig ist.

Dies der Fall, wenn für eine Wohnung das ABGB gilt und im Mietvertrag die Erhaltungspflicht des Vermieters vertraglich ausgeschlossen wurde. Es kann aber auch passieren, wenn das Mietrechtsgesetz gilt: Zum Beispiel, wenn Küchengeräte, die der Vermieter zu Mietbeginn zur Verfügung gestellt hat, kaputtgehen. Bei einem defekten Kühlschrank handelt es sich nun aber weder um einen Schaden an der Gebäudesubstanz, noch geht von ihm eine ernsthafte Gesundheitsgefährdung aus. Der Vermieter ist also nicht zur Reparatur verpflichtet – der Mieter aber ebenso wenig.

Allerdings hat der Mieter in diesem Fall unter Umständen ein Recht auf Mietzinsminderung , kann also einen gewissen Teil der Miete einbehalten und so Druck auf den Vermieter ausüben. Eine Pflicht, die Reparatur durchzuführen, entsteht aber auch dadurch nicht. Darüber hinaus riskieren Mieter, dass der Vermieter nun seinerseits das Mietverhältnis aufgrund des nicht gezahlten Mietzinses kündigt. Vor einer Mietzinsminderung empfiehlt sich darum stets die Beratung durch einen Fachanwalt oder die Mietervereinigung.

Wer selbst schuld ist, repariert selbst

Unabhängig von vertraglichen oder gesetzlichen Zuständigkeiten gilt immer: Schäden, die ein Mieter selbst verursacht hat, muss er auch selbst beseitigen lassen. Das kann beispielsweise ein durch Essensreste verstopfter Siphon sein, eine Delle in der Innentür oder in einem mitvermieteten Einbauschrank. Der Mieter muss allerdings nur solche Schäden reparieren lassen, die über die übliche Abnützung hinausgehen – einen mit der Zeit durchgelaufenen Teppichboden muss der Vermieter hinnehmen.

Schaden in der Mietwohnung: Was tun?

Bei all den verschiedenen Regelungen stellt sich Mietern die Frage: Wie sollten sie am besten handeln, wenn etwas kaputt geht? Die Arbeiterkammer empfiehlt Mietern, den Vermieter sofort schriftlich über die Schäden zu informieren und zur Reparatur aufzufordern. Wenn die Wohnungsnutzung beeinträchtigt ist, können sie ihn darüber hinaus informieren, dass sie ein Recht auf Mietzinsminderung haben. Leider lässt sich aber die Frage, ob die Wohnungsnutzung bereits beeinträchtigt ist, nicht trennscharf beantworten. In vielen Fällen lohnt es sich darum für Mieter, erst Rat beim Fachanwalt oder der Mietervereinigung zu suchen – spätestens dann, wenn das Schreiben an den Vermieter wirkungslos bleibt.

08.03.2017


Ihre Meinung zählt

(3)
4.7 von 5 Sternen
5 Sterne
 
2
4 Sterne
 
1
3 Sterne
 
0
2 Sterne
 
0
1 Stern
 
0
Ihre Bewertung:

Diese Artikel könnten Sie auch interessieren

Neuen Kommentar schreiben