Befristeter oder unbefristeter Mietvertrag – die Unterschiede

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Bei der Wohnungssuche hoffen Mieter meist darauf, dass ihr neuer Vermieter bereit ist, einen unbefristeten Mietvertrag abzuschließen. Vermieter ziehen dagegen meist einen befristeten Vertrag vor. Ob befristeter oder unbefristeter Mietvertrag – durch beide Vertragsarten entstehen Vor- und Nachteile.

Befristeter, unbefristeter Mietvertrag, Foto: Onzeg/iStock.com
Zwischen befristeten und unbefristeten Mietverträgen gibt es einige wichtige rechtliche Unterschiede. Foto: Onzeg/iStock.com

Mieter stehen befristeten Mietverträgen meist eher skeptisch gegenüber, bergen sie doch die Ungewissheit, was nach der Vertragslaufzeit geschieht. Generell gilt: Ein befristeter Mietvertrag kann schriftlich beliebig oft verlängert werden oder in einen unbefristeten Mietvertrag übergehen. Bei Wohnungen, die unter das Mietrechtsgesetz fallen, muss die Befristung dabei mindestens drei Jahre betragen. Diese Dauer ist nicht nur bei Vertragsabschluss, sondern auch bei jeder Verlängerung zu beachten. Wird ein befristeter Mietvertrag nach Ablauf der Befristung nicht verlängert oder aufgelöst, geht er automatisch in einen erneut auf drei Jahre befristeten Mietvertrag über. Wird auch nach dessen Ablauf nichts anderes vereinbart, gilt er auf unbestimmte Zeit verlängert.

Kündigung

unbefristeter Mietvertrag, Grafik: immowelt.at

Ein befristeter Vertrag kann generell erst nach einem Jahr gekündigt werden. Zusätzlich muss eine Kündigung drei Monate im Voraus und zum Monatsletzten erfolgen. Die früheste Möglichkeit zum Auszug besteht also zwangsläufig erst nach 16 Monaten. Dem Vermieter bleibt als Alternative lediglich das Mittel der Räumungsklage – etwa für den Fall, dass der Mieter den Mietzins nicht zahlt oder die Wohnung mutwillig verschandelt. Wer ein Geschäftslokal befristet vermietet, muss sogar davon ausgehen, dass es überhaupt keine Möglichkeit gibt, vorzeitig aus dem Vertrag auszusteigen, es sei denn beide Parteien einigen sich.

Im Gegensatz dazu steht der unbefristete Mietvertrag: Aus diesem können Mieter unter Einhaltung der Kündigungsfrist jederzeit aussteigen, Vermieter unterliegen nach dem Mietrechtsgesetz bestimmten Kündigungsbeschränkungen und können den Vertrag nur aus wichtigen Gründen kündigen. Ein solcher Grund kann etwa sein, dass der Mieter den Mietzins nicht rechtzeitig zahlt oder der Vermieter das Objekt benötigt, um selbst darin zu wohnen.

Befristeter oder unbefristeter Mietvertrag – Auswirkungen auf die Miethöhe

befristeter, unbefristeter Mietvertrag, Grafik: immowelt.at

Das Mietrechtsgesetz sieht vor, dass bei befristeten Mietverträgen der Mietzins generell 25 Prozent unter dem Richtwert liegen muss. Weil es bei Neubauten oft keine Richtwerte gibt, greift diese Regelung hauptsächlich bei Altbauten. Auch wird sie in der Praxis oft nicht umgesetzt. Vermieter halten sich häufig nicht daran und Mieter klagen nur sehr selten gegen entsprechende Verträge – immerhin fürchten sie um die Verlängerung nach Ablauf der Befristung. Allerdings: Stellen Mieter nach dem Auszug fest, dass ihre Miete zu hoch war, können sie bis zu einem halben Jahr nach Ende des Mietverhältnisses noch rückwirkend gegen den Vertrag vorgehen und die zuviel gezahlte Differenz zurückfordern – im Extremfall für einen Zeitraum von bis zu zehn Jahren. Bei unbefristeten Verträgen besteht nur bis zu drei Jahre nach Vertragsabschluss die Möglichkeit, gegen einen überhöhten Mietzins vorzugehen.

Unterschiede gibt es auch bei der Mietvertragsgebühr: Bei befristeten Verträgen beträgt diese ein Prozent der Mietvertragsdauer, höchstens aber ein Prozent von 36 Monatsmieten. Die gleiche Gebühr wird bei Verlängerung des Vertrags fällig. Bei unbefristeten Verträgen beträgt die Gebühr ein Prozent des dreifachen Jahresbruttomietzinses.

Der Mietvertrag und das Mietrechtsgesetz

Vorsicht! Sämtliche hier genannten Regelungen gelten nur, wenn das Mietobjekt unter das Mietrechtsgesetz fällt. Es gibt jedoch auch Immobilien, die davon ausgenommen sind. Dazu gehören beispielsweise:

  • Mietobjekte in einem Haus mit lediglich einem oder zwei Objekten
  • Dienst- und Werkswohnungen
  • Zweitwohnungen
  • Wohnungen, die von karitativen oder humanitären Organisationen im Rahmen betreuten Wohnens vermietet werden.

Fällt das Objekt aus einem dieser oder aus einem anderen Grund nicht (oder nur teilweise) unter das Mietrechtsgesetz, sind Mieter und Vermieter bei der Ausgestaltung eines Vertrags relativ frei.


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1 Kommentar

Astrid am 27.01.2017 07:41

Ich habe seit 2008 immer einen befristeten Mietvertrag jeweils auf 3 Hahre. 2015 habe ich bemerkt, dass ich immer zu viel BK bezahlt habe. Die Gesamtkosten von 2008-2015 beliefen sich auf ca. 4.500 €. Zuerst war der Vermieter bereit... mehr

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Immowelt-Redaktion am 27.01.2017 09:22

Hallo Astrid,

vielen Dank für Ihren Kommentar. Laut Paragraph 16, Absatz 8 des Mietrechtsgesetzes müssen Mieter einen überhöhten Mietzins bei unbefristeten Mietverhältnissen binnen drei, bei befristeten Mietverhältnissen binnen zehn... mehr