Darf der Vermieter einen Zweitschlüssel haben?

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Hat mein Vermieter das Recht, einen Zweitschlüssel für seine vermietete Wohnung zu behalten? Diese Frage stellen sich viele Mieter. Die Rechtslage hierzu ist eindeutig: Einen Schlüssel darf der Vermieter nur dann behalten, wenn der Mieter damit einverstanden ist. Dennoch kann es sinnvoll sein, sich mit dem Vermieter auf einen Plan zu einigen, wie er im Notfall die Wohnung betreten kann. Diese Möglichkeiten gibt es.

Die Schlüssel zur Mietwohnung gehören den Mietern – und nur ihnen. Vermieter haben kein Recht auf einen Zweitschlüssel. Foto: Robin Nolan/fotolia.com

Darf mein Vermieter einen Zweitschlüssel zur Mietwohnung behalten, um dort nach dem Rechten zu sehen? Diese Frage stellen sich Mieter immer wieder. Der Oberste Gerichtshof (OGH) hat dazu bereits im Jahr 1956 eine eindeutige Antwort gegeben: nein. Der Mieter muss es grundsätzlich nicht dulden, dass der Vermieter im Besitz eines Wohnungstürschlüssels ist (Az.: 7 Ob 512/56).

Kein Recht auf Schlüssel auch im laufenden Mietverhältnis

Auch wenn der Mietvertrag bereits unterschrieben ist und der Mieter die Wohnung bereits bezogen hat, darf der Vermieter keinen Schlüssel vom Vermieter einfordern – es sei denn natürlich, der Mieter stimmt zu. Das Betreten der Wohnung müssen Mieter ihrem Vermieter dagegen gestatten, wenn ein wichtiger Grund vorliegt.

Vermieter muss Besuche mit dem Mieter absprechen

Unerwartet Besuch? Will der Vermieter in die Wohnung, braucht er dafür einen guten Grund – und muss sein Kommen vorher ankündigen. Foto: Marc/fotolia.com

Wichtige Gründe, die den Vermieter berechtigen, die Wohnung zu betreten, können etwa anstehende Reparaturarbeiten sein. In diesem Fall muss der Vermieter sich aber im Vorfeld mit dem Mieter absprechen – auch darf er die Wohnung nur zu einer zumutbaren Tageszeit betreten. Er muss für solche Fälle also nicht unbedingt einen Zweitschlüssel haben, sondern kommt, während der Mieter anwesend ist. Wann eine Tageszeit als zumutbar gilt, ist gesetzlich nicht genau geregelt. Mieter können jedoch davon ausgehen, dass beispielsweise eine Besichtigung zu einer Nachtruhezeit als unzumutbar gilt. In vielen Gemeinden gibt es hierzu entsprechende Verordnungen. Auch mit der Berufstätigkeit des Mieters sollte der Besichtigungstermin vereinbar sein.

Laut Arbeiterkammer Tirol wird in vielen Mietverträgen versucht, dem Vermieter ein weitergehendes Besichtigungsrecht einzuräumen. Häufig sei eine Mietvertragsklausel, wonach der Vermieter berechtigt ist, den Mietgegenstand gegen Vorankündigung zu besichtigen – also ohne wirklichen Grund. Der OGH hat allerdings beschlossen, dass auch solche Klauseln in Mietverträgen unzulässig sind (Az.: 7 Ob 78/06f). Der Grund: Für ein solches Besichtigungsrecht gibt es schlichtweg keine Rechtfertigung.

Urlaubszeit: Plan für den Notfall

Bietet für den Mieter eine gewisse Sicherheit: Die Übergabe des Schlüssels in einem verschlossenen Umschlag. Foto: iStock.com/Ababsolutum

Was aber, wenn der Mieter beispielsweise für längere Zeit verreist und der Vermieter dann dringend in die Wohnung muss? Tatsächlich muss er sich vorher nicht anmelden, wenn Gefahr im Verzug ist. Quillt also beispielsweise bereits Wasser unter der Wohnungstür hervor, muss der Mieter es dulden, dass der Vermieter die Wohnung auch in seiner Abwesenheit betritt. Um größeren Schaden abzuwenden, hat der Vermieter im Zweifel auch das Recht, die Wohnungstür aufbrechen zu lassen – auf Kosten des Mieters.

Es empfiehlt sich daher, bei längeren Reisen Vorsorge zu treffen, dass der Vermieter in solchen Fällen die Wohnung betreten kann. Falls ein Mieter seinem Vermieter den Schlüssel nicht freiwillig geben möchte, können folgende Lösungen sinnvoll sein:

  • Schlüssel bei einer Vertrauensperson des Mieters deponieren
    Der Vermieter erhält dann zwar keinen Schlüssel, wohl aber die Kontaktdaten einer Person, die über den Schlüssel verfügt. Mieter sollten natürlich sicherstellen, dass diese Person im Zweifelsfall auch gut erreichbar ist.
  • Schlüssel in einem verschlossenen Umschlag übergeben
    In diesem Fall können Mieter nach ihrer Rückkehr zumindest sehen, ob der Umschlag geöffnet wurde. Am besten geht das, wenn beide Parteien bei der Übergabe des Umschlags über die Lasche hinweg unterschrieben haben oder der Umschlag versiegelt ist. Natürlich muss der Vermieter den Schlüssel auf Verlangen des Mieters auch wieder zurückgeben.

Wenn der Vermieter doch einen Zweitschlüssel hat

Wer als Mieter erfährt, dass der Vermieter einen Zweitschlüssel zur Wohnung hat, kann die Herausgabe fordern – notfalls über eine Schlichtungsstelle oder ein Gericht. Verschafft sich der Vermieter ohne Not und gegen den Willen des Mieters doch Zutritt zur Wohnung, kann der Mieter gegen ihn mit einer sogenannten Besitzstörungsklage vorgehen. In diesem Fall würde ein Gericht dem Vermieter untersagen, die Wohnung künftig weiterhin grundlos zu betreten. Unter Umständen könnte ein solches Vorgehen für den Vermieter auch strafrechtliche Konsequenzen haben – dann nämlich, wenn ihn der Mieter wegen Hausfriedensbruch anzeigt. Umso wichtiger ist es auch für Vermieter, sich mit dem Mieter auf eine Lösung zu einigen, mit der beide Seiten gut leben können.

18.04.2018


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