Das können Vermieter von der Steuer absetzen

Lesermeinungen:  

(0)

Kaputte Heizung, Wohnungsanzeigen oder Darlehenszinsen: Vermieter müssen für viele Rechnungen aufkommen – können aber auch viele Posten von der Steuer absetzen. Mit diesen Tipps können Vermieter möglichst viel Geld vom Finanzamt zurückholen.

Steuervorteil Vermietung, Tipps zum Steuersparen, Foto: Kerkez/ iStock
Vermieter dürfen sich freuen: Mit den richtigen Tipps können sie viel Geld vom Finanzamt zurückholen. Foto: Kerkez/ iStock

Wer eine Immobilie vermietet, kann sich über Mietzinseinnahmen freuen – muss diese Einnahmen jedoch versteuern. Dazu kommen weitere Ausgaben für Renovierungen, Wohnungsanzeigen oder Maklerkosten, die Vermieter bezahlen müssen. Doch viele Posten lassen sich von der Steuer absetzen – wenn Vermieter wissen welche.

Die Ausgaben, die Vermieter tätigen, um die Immobilie in Schuss und damit vermietbar zu halten, werden als sogenannte Werbungskosten bezeichnet. Werbungskosten, die im Zusammenhang mit der Immobilie entstanden sind, können Vermieter von der Steuer absetzen. Dabei lassen sich zwei Arten unterscheiden:

  • regelmäßige Werbungskosten wie beispielsweise die AfA, Betriebskosten, Zinsen und Finanzierung für Immobiliendarlehen
  • einmalige bzw. unregelmäßige Werbungskosten wie Herstellungskosten, Sanierungsarbeiten, Maklergebühren oder steuerliche und rechtliche Beratungskosten

Möchten Vermieter Steuern sparen, müssen sie diese Ausgaben ihren Mietzinseinnahmen gegenüberstellen. Vermieter sollten versuchen, möglichst alle Werbungskosten in ihrer Steuererklärung anzusetzen, um Steuervorteile auszunutzen. 

Anschaffungs- und Herstellungskosten: AfA nutzen

Tipps zum Steuersparen, Steuervorteil Vermietung, AfA nutzen, Foto: Halfpoint/ fotolia
Nutzen Vermieter die Afa, können sie die Anschaffungskosten ihres Miethauses über die Nutzungsdauer verteilen. Foto: Halfpoint/ fotolia

Wer eine Immobilie kauft und diese vermieten möchte, kann die Anschaffungs- und Herstellungskosten von der Steuer absetzen.

Grundgedanke ist, dass sich ein vermietetes Gebäude abnutzt. Dieser Aufwand wird steuerlich durch die AfA (Abschreibung für Absetzung) berücksichtigt. Dadurch ist es Vermietern möglich, die Anschaffungs- und Herstellungskosten über die Nutzungsdauer des Gebäudes verteilt steuerlich abzusetzen. Welche Summe Vermieter jährlich in ihrer Steuererklärung geltend machen können, bemisst sich nach der Bemessungsgrundlage und dem jeweiligen AfA-Satz:

Als Bemessungsgrundlage für die Berechnung der AfA dienen in der Regel die Anschaffungskosten der Immobilie, wobei Grundstückskosten unberücksichtigt bleiben.

Jedoch gibt es Ausnahmen: Wer eine vor dem 31. März 2002 angeschaffte Immobilie ab dem 1. Jänner 2013 erstmalig vermietet, darf nicht die tatsächlichen Anschaffungskosten zur Berechnung der AfA heranziehen. Als Bemessungsgrundlage dienen dann die fiktiven Anschaffungskosten zum erstmaligen Vermietungszeitpunkt.

Für Miethäuser gilt grundsätzlich ein festgelegter AfA-Prozentsatz von 1,5 – was einer Nutzungsdauer von 66,6 Jahren entspricht. Eine Abweichung von dieser Regelung ist nur dann möglich, wenn das Miethaus vor 1915 erbaut worden ist – dann gilt ein AfA-Satz von höchstens 2 Prozent.

Dieser Prozentsatz wird mit der Bemessungsgrundlage multipliziert.

Rechenbeispiel

Eine Person kauft sich im Dezember 2001 für 350.000 Euro ein Einfamilienhaus, das sie an eine Familie weitervermietet. Von den 350.000 Euro entfallen 150.000 Euro auf das Gebäude, die restlichen 200.000 Euro auf den Grund. Bei einem AfA-Prozentsatz von 1,5 könnte sie demnach jährlich 2250 Euro in der Steuererklärung ansetzen.

Bewohnt der Käufer die Immobilie dagegen bis Dezember 2012 selbst und vermietet sie ab dem 1. Jänner 2013, muss ein Immobilientreuhänder die fiktiven Anschaffungskosten zum 1. Jänner 2013 bescheinigen. Betragen diese etwa 180.000 Euro für das Gebäude, ergibt sich eine Jahres-AfA von 2700 Euro.

Besitzen Vermieter eine Immobilie, die sie geschenkt bekommen oder geerbt haben, müssen sie die AfA der Vorbesitzer ausnahmslos fortsetzen.

Tipps zum Steuersparen: Verluste richtig handhaben

Tipps zum Steuersparen, Verluste verrechnen, Foto: undrey/ fotolia
Erleidet ein Vermieter Verluste, kann er sie mit anderen Einnahmen – etwa aus Selbstständigkeit verrechnen. Foto: undrey/ fotolia

Durch teure Renovierungsarbeiten oder zwischenzeitige Leerstände kann es ein, dass ein Vermieter Verluste erwirtschaftet. Diese kann er jedoch im selben Jahr mit seinen Einkünften, etwa aus einem Angestelltenverhältnis oder einem selbstständigen Gewerbebetrieb verrechnen.

Ein Beispiel: Ein Vermieter erleidet im Jahr 2016 durch aufwändige Renovierungsmaßnahmen am Miethaus einen Verlust von 10.000 Euro. Als selbstständiger Elektriker hat er mit seinem Betrieb im Geschäftsjahr 40.000 Euro jedoch Gewinn erwirtschaftet. Er darf nun den Verlust aus Vermietung und Verpachtung mit dem Gewinn verrechnen und mindert seine Steuerbemessungsgrundlage so auf 30.000 Euro. Dadurch reduziert sich die Einkommenssteuerlast. 

Es ist allerdings nicht möglich, die Verluste ins kommende Jahr zu übertragen. Existieren also keine Gewinne, mit denen der Vermieter die Verluste verrechnen kann, ist der Steuervorteil verloren.

Info

Vorsicht vor „Liebhaberei“ 

Wer eine Immobilie vermietet und ständig Verluste erwirtschaftet, muss sich auf Nachfragen der Finanz gefasst machen. Diese möchte dann prüfen, ob Vermieter mit der Wohnung überhaupt Gewinne erzielen möchten, oder ob es sich um eine sogenannte Liebhaberei handelt. Stuft das Finanzamt die Vermietung als Liebhaberei ein, gehen Steuervorteile verloren – eine Verrechnung mit anderen Gewinnen ist dann nicht mehr möglich. Wer also beispielsweise eine Einliegerwohnung sehr günstig an eine nahestehende Person vermietet, riskiert möglicherweise sogar Steuernachteile.

Kleinunternehmer: Ohne oder mit Umsatzsteuer?

Vermieter mit einem Jahresnettoumsatz von 30.000 Euro gelten als Kleinunternehmer. Sie sind grundsätzlich von der Umsatzsteuer befreit – können im Gegenzug aber auch keine Werbungskosten in ihrer Steuererklärung geltend machen. Daher gibt es für diese Art Vermieter die Möglichkeit, für die Umsatzsteuer zu optieren. Sie müssen dann ihre Mieteinnahmen zwar versteuern, können aber auch Steuervorteile nutzen. Dies kann sich dann lohnen, wenn höhere Investitionen wie umfangreiche Sanierungsmaßnahmen oder ein Immobilienkauf anstehen. 

Vermietern ist es allerdings nicht möglich, zwischen Steuerfreiheit und Steuerpflicht beliebig zu springen – nutzt ein Vermieter die Option zur Steuerpflicht, gilt diese für fünf Jahre.

Steuervorteil Vermietung: Auch vor und nach dem Mietverhältnis

Tipps zum Steuersparen, Vorwerbungskosten, Nachwerbungskosten, Foto: RAM/ fotolia
Steht die Immobilie durch notwendige Sanierungsmaßnahmen kurzzeitig leer, kann der Vermieter dennoch Steuervorteile nutzen. Foto: RAM/ fotolia

Nicht nur dann, wenn Mietzinseinnahmen vorliegen können Vermieter Steuervorteile nutzen – sondern auch vor oder nach einem Mietverhältnis. 
Möchte ein Vermieter seine Immobilie vermieten, sind im Vorfeld manchmal bestimmte Sanierungs- und Reparaturarbeiten notwendig. Außerdem beauftragt er vielleicht einen Makler zur Mietersuche und inseriert in Immobilienportalen. Die anfallenden Kosten können Vermieter dann als sogenannte Vorwerbungskosten in ihrer Steuererklärung ansetzen. Doch Vorsicht: Vermieter müssen grundsätzlich eine Vermietungsabsicht nachweisen. Steht etwa vor Beginn der Sanierungsarbeiten schon ein zukünftiger Mieter fest, kann der Vermieter auf Nummer sicher gehen, indem er mit dem Mieter einen Vormietvertrag abschließt.

Link-Tipp

Wer einen Makler zur Mietersuche beauftragt, kann ebenfalls eine Vermietungsabsicht nachweisen. Hier finden Vermieter Immobilienmakler in Ihrer Region.

Endet ein Mietverhältnis können Vermieter unter Umständen Nachwerbungskosten in ihrer Steuererklärung geltend machen. Dies ist dann möglich, wenn dem Vermieter durch den Auszug des Mieters Kosten entstanden sind. Dazu zählen etwa offene Betriebskosten wie Kanal- und Müllabfuhrgebühren, Grundsteueranteile oder Reparaturen. Diese Posten können Vermieter dann in ihrer Steuererklärung ansetzen.

Im Zweifel: Rat vom Fachmann einholen

Wer steuerliche Vorteile nutzen möchte, sollte sich rechtlich auf der sicheren Seite bewegen – und Fehler vermeiden. Denn sonst winkt am Ende statt der erhofften Erstattung eine teure Nachzahlung. Daher sollten Vermieter auf den Rat vom Fachmann setzen – und sich im Zweifelsfall an einen Steuerberater oder Vermieterschutzverein wenden.

12.01.2018


Ihre Meinung zählt

(0)
0 von 5 Sternen
5 Sterne
 
0
4 Sterne
 
0
3 Sterne
 
0
2 Sterne
 
0
1 Stern
 
0
Ihre Bewertung:

Diese Artikel könnten Sie auch interessieren

Neuen Kommentar schreiben