Der Ablauf einer Zwangsversteigerung – die richtige Bieterstrategie

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Bei Zwangsversteigerungen gibt es immer wieder Immobilien unterhalb des Marktpreises. Doch oft gibt es nur unvollständige Informationen über eine Immobilie und so bringt der Kauf immer auch ein gewisses Risiko mit sich. Ein Überblick, wie der Ablauf einer Zwangsversteigerung aussieht und wie sich Interessenten am besten vor den Risiken schützen.

Zwangsversteigerung, Bieterstrategie, Foto: izusek/iStock
Gibt es bei einer Zwangsversteigerung Schnäppchen, müssen sich Interessenten oft gegen viele Mitbieter durchsetzen. Ob’s am Ende immer noch ein Schnäppchen ist? Foto: izusek/iStock

Nicht jeder, der gern eine eigene Immobilie hätte, kann sich auch eine leisten. Wer trotz niedrigem Budget auf der Suche nach einem Schnäppchen ist, kann auf einer Zwangsversteigerung fündig werden. Denn dort kommen Häuser und Wohnungen oftmals unter ihrem Verkehrswert unter den Hammer. Allerdings sollten sich Bieter gut vorbereiten, sonst wird aus der Schnäppchenimmobilie schnell eine Kostenfalle.

Zwangsversteigerung – des einen Freud ist des anderen Leid

Zwangsversteigerung, Bieterstrategie, Schulden, Foto: Wayhome Studio/fotolia.com
Können die Schulden nicht mehr gezahlt werden, kann es passieren, dass das Wohneigentum versteigert werden muss. Foto: Wayhome Studio/fotolia.com

So glücklich ein Bieter auch ist, wenn er auf einer öffentlichen Auktion eine Immobilie günstig ersteigern konnte: Mit dem Objekt ist auch immer ein Schicksal verbunden. Denn die Häuser und Wohnungen, die bei einer Zwangsversteigerung unter den Hammer kommen, gehören Personen, die so hohe Schulden haben, dass sie diese nicht mehr begleichen können. Gründe für diese Schulden sind vielseitig und haben nicht immer nur eine Misswirtschaft als Grundlage. Die Bank als Gläubiger versucht in der Regel, andere Lösungen zu finden, um die Schulden abzubauen, bevor sie beim Bezirksgericht eine Zwangsversteigerung beantragt. Dies ist meist der letztmögliche Schritt. Der verschuldete Eigentümer kann nicht mitentscheiden, ob es zur Versteigerung kommt oder nicht. Er kann sie nur abwenden, indem er seine Schuld begleicht.

Ablauf des Zwangsversteigerungsverfahrens

Hat die Bank als Gläubiger das Zwangsversteigerungsverfahren beim zuständigen Gericht eingeleitet, und ein offizieller Termin wurde bestimmt, wird dieser öffentlich bekannt gemacht. Dabei müssen gemäß Paragraf 170 Exekutionsordnung (EO) folgende Punkte zwingend vorhanden sein:

  • deutliche Bezeichnung der Liegenschaft durch Adresse, Einlagezahl und Katastralgemeinde
  • kurze Bezeichnung des mit zu versteigernden Zubehörs
  • Angabe des Wertes der Liegenschaft und des Zubehörs
  • Grundstücksgröße, Größe der Wohnung und der sonstigen Räumlichkeiten, die ausschließlich genutzt werden dürfen
  • Zeit und Ort der Versteigerung
  • Höhe der Sicherheitsleistung und das geringste Gebot
  • Mitteilung, dass alle sich auf die Liegenschaft bezogenen Urkunden im zuständigen Exekutionsgericht eingesehen werden können
  • alle Dienstbarkeiten und Lasten, die übernommen werden müssen
Link-Tipp

Oftmals sind bei Zwangsversteigerungen Schnäppchen möglich. Wer sich über Objekte, die zu versteigern sind, informieren will, findet hier viele Angebote.

Doch nicht nur Immobilienplattformen wie immowelt.at bieten Informationen zu Zwangsversteigerungen. Auch über Aushänge im zuständigen Gericht, Anzeigen im Amtsblatt oder über die Ediktsdatei des Justizministeriums finden Interessierte alles zu Terminen in ihrer Region sowie Fotos und Kurzbeschreibungen der zu versteigernden Objekte.

Vor dem Versteigerungstermin wird ein gesetzlich vorgeschriebener Besichtigungstermin angeboten. Oftmals gibt es nur einen einzigen Termin, wer da nicht kann, hat das Nachsehen. Verweigert der Nocheigentümer die Besichtigung, kann diese gerichtlich durchgesetzt werden.

Geringstes Gebot und Versteigerungsstufen bei der Zwangsversteigerung

Vor der eigentlichen Versteigerung verliest der die Auktion durchführende Richter alle wichtigen Informationen zum Objekt. Beispielsweise, welche Bank als Gläubiger in Erscheinung tritt, ob und welche Forderungen und Grundbuchschulden bestehen und welches das geringste Gebot ist. Dieses wird vor dem Termin vom Gericht festgesetzt und beträgt in der Regel die Hälfte des Schätzwertes, kann aber auf Wunsch der Gläubiger auch darüber angesetzt werden. Den Schätzwert lässt das Gericht im Vorfeld durch einen Gutachter festlegen, der den Wert der Liegenschaft schätzt.

Es ist auch möglich, dass der zuständige Richter sogenannte Versteigerungsstufen vorgibt. In dem Fall ist das nächsthöhere mögliche Gebot vorgegeben. Diese Stufen dürfen aber maximal drei Prozent des Schätzwertes der Immobilie entsprechen. Ist dieser beispielsweise 100.000 Euro, darf der Richter eine Stufe von 3.000 Euro vorgeben. Ein Gebot von 2.500 Euro über dem vorherigen ist in dem Fall nicht möglich.

Achtung

Es werden nur mündliche Gebote zur Kenntnis genommen. Schriftliche Angebote sind nicht möglich. Wer nicht selbst anwesend sein kann, darf einen Vertreter schicken. Dieser benötigt aber eine notariell beglaubigte Vollmacht, um ein gültiges Gebot aussprechen zu können.

Zangsversteigerung, Bieterstrategie, Foto: Richard Luerzer
Markus Wieneroiter, Rechtsanwalt für Immobilienrecht in Wien Foto: Richard Luerzer

Sind die Regularien verlesen, geht die Bietstunde los und die Bieter dürfen ihre Gebote abgeben. Mitbieten darf jede vollständig geschäftsfähige Person, die sich mit einem gültigen amtlichen Lichtbildausweis ausweisen kann. „Grundsätzlich darf jeder – mit Ausnahme des Schuldners, des Vertreters des Schuldners, des den Termin leitenden Richters, des Schriftführers sowie des Ausrufers – mitbieten“, erklärt Markus Wieneroiter, Rechtsanwalt für Immobilienrecht in Wien.

Außerdem muss jeder Bieter vor der Versteigerung eine Sicherheitsleistung – das sogenannte Vadium – in Höhe von zehn Prozent des Schätzwertes auf einem Sparbuch beim Gericht vorlegen können (§ 147 EO).

Trotz Meistbot ist der Zuschlag nicht sicher

Die Dauer der Bietstunde ist abhängig davon, wie viele Bieter anwesend sind und ob sich ein Bieterwettstreit entwickelt. Erst wenn auch nach zweimaliger Aufforderung des Richters keiner mehr bieten will, wird das höchste Gebot – auch Meistbot genannt – bestätigt und der Zuschlag gilt vorerst als erteilt.

Der Höchstbietende ist allerdings nicht automatisch der neue Besitzer der Immobilie. „Der Richter hat nach Schluss der Versteigerung die Anwesenden über die Gründe zu belehren, aus welchen gegen die Erteilung des Zuschlags Widerspruch erhoben werden kann“, erklärt Rechtsanwalt Wieneroiter. Ein solcher Widerspruch kann nur beim Versteigerungstermin selbst erhoben werden, bevor der Zuschlag endgültig erteilt wird. Das Recht auf Einspruch hat jede Person, die vom Versteigerungstermin zu verständigen waren, öffentliche Organe sowie alle Bieter. Widerspruchsgründe sind gemäß Paragraf 184 EO:

  • die Frist zwischen Aufnahme des Versteigerungsobjekts in die Ediktsdatei und dem Versteigerungstermin beträgt weniger als einen Monat
  • die Bekanntmachung hatte nicht den vorgeschriebenen Inhalt beziehungsweise wurde nicht in der gesetzlich bestimmten Art veröffentlicht
  • nicht alle zum Versteigerungstermin zu verständigenden Personen wurden verständigt – dazu gehören die Gläubiger, der Schuldner sowie alle Personen, für die auf der Liegenschaft ein Wiederkaufsrecht einverleibt ist
  • das Versteigerungsverfahren wurde trotz eines Einstellungsbeschlusses fortgesetzt
  • ein Bieter wurde zu Unrecht zurückgewiesen
  • das Meistgebot entspricht nicht den Versteigerungsbedingungen – grundsätzlich muss das Höchstgebot mindestens 50 Prozent des Schätzwertes übersteigen, damit das Gericht den Zuschlag erteilt
  • dem Meistbietenden fehlt die Fähigkeit zum Vertragsabschluss
  • das Meistbot wurde durch einen nicht ordentlich ausgewiesenen Vertreter abgegeben
Achtung

Wenn das höchste Gebot bei der Versteigerung unter 75 Prozent des Schätzwertes liegt, so kann innerhalb von zwei Wochen nach Bekanntgabe des Zuschlags das Angebot überboten werden. Dieses Überbot muss allerdings mindestens ein Viertel des Höchstgebots betragen. Wer überbieten will, muss dafür einen Antrag beim zuständigen Gericht stellen und ein Vadium von einem Viertel des gebotenen Betrags hinterlegen. Der Überbotene kann aber innerhalb von drei Tagen das Überbot entkräften, indem er sein Gebot auf den Überbotsbetrag anhebt.

Im Anschluss wird ein sogenannter Verteilungstermin mit allen Gläubigern vereinbart, wo sie erfahren, wie viel Geld ihnen ausgezahlt wird. In der Regel liegt er etwa zwei Monate nach der Versteigerung. Bis zu diesem Termin muss der Meistbietende dann gezahlt haben – das Vadium wird dabei angerechnet. Ob in Raten oder auf einmal spielt dabei keine Rolle, solange die zweimonatige Frist eingehalten wird. Erst nach der Zahlung wird das Bezirksgericht die Eintragung des neuen Eigentümers ins Grundbuch veranlassen, auch wenn dieser schon ab dem Zeitpunkt des Zuschlags Besitzer ist.

Innerhalb dieser zweimonatigen Frist hat der Meistbietende allerdings auch die Möglichkeit, vom Kauf zurückzutreten. In diesem Fall verliert er allerdings sein Vadium. Sollte das Gericht den Zuschlag verwehren, weil beispielsweise die Gläubiger einen zulässigen Einspruch einlegten, bekommt er seine Sicherheitsleistung wieder.

Achtung

Verbotene Abreden: Bei Mauschelei droht Gefängnisstrafe

Seit 2016, mit Inkrafttreten des Strafänderungsgesetzes, stehen in Österreich Abreden bei Versteigerungen, bei denen Geld oder andere Vorteile fließen, unter Strafe. Für Absprachen drohen bis zu zwei Jahre Haft. Zuvor konnten Richter lediglich Ordnungsstrafen von bis zu 10.000 Euro verhängen und die Personen, die sich an den Absprachen beteiligt hatten, vom Bieten ausschließen. Strafbar macht sich, wer nach Absprache für sich oder einen Dritten aufs Mitbieten verzichtet, nur bis zu einem bestimmten Preis beziehungsweise nur nach einem gegebenen Maßstab mitbietet oder der Versteigerung ganz fernbleibt. Ebenso straffällig wird jeder, der einem Bieter eine solche Absprache anbietet, verspricht oder gewährt (§ 292c StGB) – egal ob er der Geldgeber oder -empfänger ist. Derlei Praktiken sind allerdings nur schwer nachweisbar.

Kosten einer Zwangsversteigerung

Mit dem Höchstgebot verhält es sich wie mit dem Kaufpreis einer Immobilie – es ist damit noch nicht getan. Auch bei einer Versteigerung fallen für den neuen Eigentümer einige Nebenkosten an. Auf folgende Ausgaben sollten sich Bieter einstellen:

  • Grunderwerbssteuer
  • Eintragungsgebühr im Grundbuch
  • eventuelle Finanzierungskosten im Falle eines Kredits
  • eventuelle Kosten durch mitersteigerte Grundkosten und Hypotheken

Risiken einer Zwangsversteigerung

Wer die sprichwörtliche Katze im Sack kauft, kann damit böse auf die Nase fallen. Denn das vermeintliche Schnäppchen stellt sich unter Umständen schnell als Kostenfalle heraus. Insbesondere, wenn es keine Möglichkeit gab, sich das Objekt vorher von außen und innen anzusehen, ist das Risiko hoch, dass mit der Immobilie etwas nicht stimmt. Hohe Instandhaltungs- und Renovierungskosten können die Ersparnis bei der Ersteigerung schnell vergessen lassen. Zudem gibt es keine Gewährleistung – für später entdeckte Mängel haftet der Vorbesitzer nicht und der Käufer hat keine Chance, sein Geld zurückzubekommen. Den Besichtigungstermin für das zu ersteigernde Objekt sollten Interessenten also unbedingt wahrnehmen und sich ein Bild vom Zustand der Immobilie machen.

Tipps für die richtige Bieterstrategie

Zwangsversteigerung, Bieterstrategie, Ablauf, Foto: Minerva Studio/fotolia.com
Mit der Suche nach passenden Objekten ist es noch nicht getan. Bieter sollten sich gut auf die Versteigerung vorbereiten. Foto: Minerva Studio/fotolia.com

 „Es ist sicherlich ratsam, sich vor der Versteigerung der gewünschten Immobilie ein paar Zwangsversteigerungen anzuschauen, ohne mitzubieten, um die ‚Zwangsversteigerungssituation‘ kennenzulernen“, sagt Rechtsanwalt Wieneroiter. Dies ist wohl die beste Möglichkeit, sich mit dem Ablauf und den formellen Schritten bekanntzumachen.

Beim eigentlichen Versteigerungstermin ist es zudem ratsam, dass sich Bieter ein Limit setzen und sich auch nicht hinreißen lassen, dieses zu überschreiten. Um sich dieses Limit setzen zu können, sollte der angebotene Besichtigungstermin wahrgenommen werden. Denn so können sich Interessierte im Vorfeld ein Bild über den Zustand der Immobilie machen und herausfinden, ob und welche Renovierungsarbeiten notwendig sind. Die möglichen Kosten für die Renovierung sollten dann in das sich selbst gesetzte Limit mit einfließen. Bei der Vor-Ort-Besichtigung können Interessenten auch gleich genauere Informationen zur betreibenden Bank, offenen Forderungen und zu Grundbuchschulden einholen. Außerdem sollte in Erfahrung gebracht werden, ob Wohn- und Wegerechte für die Immobilie beziehungsweise das Grundstück bestehen. Diese werden bei der Versteigerung vom Meistbietenden übernommen, da es sich um bleibende Rechte handelt. Das heißt, durfte beispielsweise der Nachbar vorher einen Weg über das zu versteigernde Grundstück nutzen, um zu seinem eigenen zu gelangen, besteht dieses Recht auch nach der Versteigerung noch. In der Regel sinkt aufgrund solcher Rechte der Wert einer Immobilie – aber auch das Interesse von potenziellen Käufern. Generell gilt: Besser keine Immobilie ohne Besichtigung und zusätzlichen Informationen ersteigern!

Außerdem sollten sich Bieter nicht zu große Hoffnungen aufs Schnäppchen machen. Denn zum einen werden bei guten Immobilien – also jenen mit wenigen Makeln und kaum Renovierungsaufwand – viele Bieter vor Ort sein. Zum anderen liegen die Versteigerungssummen mittlerweile nur selten unter den regionalen Durchschnittswerten für Kaufobjekte. Das liegt daran, weil Zwangsversteigerungen längst kein Geheimtipp mehr sind und so durch den Zulauf von Bietern die Preise in die Höhe getrieben werden.


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