Eigenbedarfskündigung: So kommen Vermieter zu ihrem Recht

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Wenn ein Vermieter eine Wohnung für sich selbst oder für nahe Angehörige dringend benötigt, kann er wegen Eigenbedarf kündigen. Er muss in diesem Fall allerdings nachweisen, dass der Eigenbedarf auch tatsächlich besteht – zumindest, wenn für die Wohnung das Mietrechtsgesetz gilt. So sollten Vermieter bei einer Eigenbedarfskündigung vorgehen.

Eigenbedarfskündigung, Briefkasten, Foto: Andrey Popov/fotolia.com
Die Eigenbedarfskündigung müssen Vermieter immer auf gerichtlichem Wege einreichen – zumindest wenn für ihre Wohnung das Mietrechtsgesetz gilt. Foto: Andrey Popov/fotolia.com

Die Kündigung wegen Eigenbedarf ist einer der häufigsten Kündigungsgründe. Das liegt wohl auch daran, dass die Rechtsprechung in den vergangenen Jahren in dieser Hinsicht vermieterfreundlicher geworden ist. Dr. Martin Prunbauer, Präsident des Österreichischen Haus- und Grundbesitzerbundes (ÖHGB), sagt: „Bis etwa zur Jahrtausendwende war eine Eigenbedarfskündigung nur sehr schwer, geradezu unmöglich durchzusetzen. Wenn man als Eigentümer nicht unmittelbar von Armut oder Obdachlosigkeit betroffen war, hatte man kaum eine Chance.“ Mittlerweile sei das aber ein weniger einfacher geworden. Das Gesetz definiert eine Eigenbedarfskündigung dann als gerechtfertigt, wenn der Vermieter „dringenden Bedarf“ an Wohnraum hat. Dennoch muss er bei einer solchen Kündigung einiges beachten.

Eigenbedarfskündigung: Nur nötig, wenn für eine Wohnung das MRG gilt

Generell nötig ist eine Kündigung wegen Eigenbedarf überhaupt nur dann, wenn eine Wohnung in den Voll- oder Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) fällt. Denn dann ist eine Kündigung nur aus bestimmten Gründen möglich, beispielsweise, wenn der Mieter den Mietzins nicht bezahlt oder eben auch, wenn der Vermieter selbst die Wohnung benötigt. Fällt die Wohnung nicht unter das MRG, können Vermieter generell und ohne Angabe von Gründen Mietverträge kündigen.

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Voraussetzungen einer Eigenbedarfskündigung

Eine Eigenbedarfskündigung ist gesetzlich an strenge Vorgaben geknüpft. Der Rechtsanwalt und Mediator Mag. Nikolaus Vasak aus Wien erklärt: „Die Kündigung kann nur bewilligt werden, wenn die Auflösung des Mietverhältnisses für den Mieter weniger schwer wiegt als für den Vermieter der Weiterbestand des Mietverhältnisses.“ Eine Kündigung ist auch dann möglich, wenn der Vermieter die Wohnung für seine Kinder oder Enkel benötigt – nicht jedoch für Eltern, Pflege- oder Schwiegerkinder.

Dringender Bedarf reicht aus

Abgesehen von diesen Regelungen muss der Vermieter nachweisen, dass für ihn selbst, seine Kinder oder Enkel dringender Bedarf besteht, in die vermietete Wohnung einzuziehen – maßgeblich hierfür ist die aktuelle Wohnsituation sowie persönliche oder wirtschaftliche Bedürfnisse. Einige Beispiele aus der Judikatur:

  • Für Studenten ist es ein wichtiges Bedürfnis, aus einem Studentenwohnheim oder der Wohnung der Eltern ausziehen zu wollen.
  • Weil sich sein Gesundheitszustand verschlechtert hat, ist die bisherige Wohnung für den Vermieter nur noch mit Schmerzen benutzbar.
  • Der Vermieter oder die verwandte Person möchte eine Familie gründen. Für diese Begründung ist es nicht erforderlich, dass bereits ein Kind oder ein Partner vorhanden ist.
  • Der Sohn oder die Tochter des Vermieters hat sich vom bisherigen Lebenspartner getrennt und möchte die gemeinsame Wohnung auflösen.

„Insbesondere die Beurteilung der Interessensabwägung durch die Gerichte ist aber sehr einzelfallbezogen“, erklärt Vasak. Es sei daher schwer, konkrete Aussagen zu treffen. Erleichtern kann sich der Vermieter das Verfahren aber, indem er dem Mieter zwei gleichwertige Ersatzwohnungen zur Verfügung stellt. Das dürfte nur in relativ wenigen Fällen möglich sein – denn die Wohnungen müssen der aktuellen Wohnung des Mieters im Hinblick auf die Ausstattung, die Lage und die Höhe des Mietzinses schon sehr ähnlich sein. Hat der Vermieter aber tatsächlich zwei solcher Wohnungen zur Verfügung, erhöht er damit seine Chancen, mit der Eigenbedarfskündigung vor Gericht erfolgreich zu sein.

Kündigungsfristen beachten

Eigenbedarfskündigung, Termine, Fristen, Foto: mihap/fotolia.com
Bei einer Eigenbedarfskündigung müssen Vermieter bestimmte Termine und Fristen beachten. Foto: mihap/fotolia.com

Bei der Kündigung müssen Vermieter sich an bestimmte Fristen halten. Wenn im Mietvertrag nichts anderes vereinbart ist, liegt diese Frist laut Zivilprozessordnung (ZPO) bei einem Monat. Das gilt zumindest dann, wenn der Mietzins monatlich gezahlt wird. Wurde vereinbart, dass der Mietzins in größeren Abständen auf das Konto des Vermieters wandert, beträgt die Kündigungsfrist laut ZPO mindestens drei Monate. Eine Kündigung ist zudem nur jeweils auf das Ende eines Monats möglich. In vielen Fällen sind die Kündigungsfristen aber ohnehin länger. „Die Regelungen in Mietverträgen sind sehr unterschiedlich“, sagt Vasak. Üblich seien durchaus Kündigungsfristen von bis zu drei Monaten.

In der Praxis dauert es darüber hinaus ohnehin oft länger, bis der Mieter ausziehen muss. Denn die Kündigungsfrist beginnt frühestens zu laufen, wenn die Kündigung beim Mieter ankommt – was aber erst dann geschehen kann, wenn das Gericht sie bearbeitet hat. „Im Grunde genommen wird die Kündigung nach Einlangen bei Gericht relativ zügig bearbeitet“, so Vasak. „Gerade bei Überschneiden der Monatsgrenze sollte jedoch zur Sicherheit der nächste Monat als Kündigungstermin genannt werden.“ Wer also kurz vor Ende Mai kündigen will, sollte besser nicht auf den 31. Juni, sondern erst auf den 31. Juli kündigen. Ansonsten müsste der Kündigungstermin im Rahmen eines Gerichtsverfahrens noch einmal korrigiert werden, was das Verfahren erneut in die Länge ziehen kann.

Eigenbedarfskündigung muss immer gerichtlich erfolgen

Zur gerichtlichen Kündigung gibt es im Anwendungsbereich des MRG keine Alternative. Der Gerichtsweg ist gesetzlich vorgeschrieben und eine Kündigung wird vom Vermieter immer bei Gericht eingereicht.

Auf den Webseiten der österreichischen Justiz gibt es ein offizielles Kündigungsformular zum Download, in dem Vermieter unter anderem angeben müssen, wer die Wohnung benötigt und die genauen Gründe darlegen. Doch Vasak würde von einer Verwendung abraten. Jeder Fall sei individuell zu beurteilen und die Darstellung des eigenen Standpunktes für die weitere Beurteilung des Falls durch das Gericht wesentlich. „Ich würde in einem derartigen Fall die Konsultation eines entsprechend spezialisierten Anwalts empfehlen“, so der Rechtsanwalt.

Wenn der Mieter sich wehrt

Eigenbedarfskündigung, Mieter, Foto: gstockstudio/fotolia.com
Eine Eigenbedarfskündigung ist für Mieter noch kein Grund, zu verzweifeln – sie können auch gerichtlich dagegen vorgehen. Foto: gstockstudio/fotolia.com

Obwohl eine Kündigung wegen Eigenbedarf gut begründet ist, kann es immer vorkommen, dass der Mieter sich wehrt und bei Gericht Einwendungen erhebt. Dafür hat er vier Wochen Zeit. Er könnte etwa Gründe nennen, die einem schnellen Auszug im Wege stehen, beispielsweise schwere Krankheit oder anstehende Abschlussprüfungen. Auch könnte er anzweifeln, dass der Vermieter die Wohnung tatsächlich dringend braucht. In diesen Fällen wird ein erster Verhandlungstermin anberaumt. Kommt es hier nicht zur Einigung, wird ein ordentliches Gerichtsverfahren durchgeführt. „Die Dauer des Verfahrens ist von Fall zu Fall unterschiedlich“, so Vasak. „Solange das Verfahren nicht rechtskräftig beendet ist, ist der Mieter allerdings nicht verpflichtet die Wohnung zu räumen.“ Somit könne sich der Zeitraum vom Einbringen der Kündigung bis zum Auszug des Mieters teilweise erheblich verzögern. Dem Vermieter bleibt in diesem Fall nichts anderes übrig als zu warten, bis das Gericht endgültig über den Fall entschieden hat.

16.08.2017


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