Hausordnung: Was sie verbieten darf – und was nicht

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Die Hausordnung regelt das Zusammenleben der Bewohner in einem Haus. Darin können beispielsweise Regeln zum Grillen auf dem Balkon oder zu Ruhezeiten vermerkt werden. Auch darf festgelegt werden, wann Mieter musizieren dürfen und wie die Nutzung des Gemeinschaftsgartens aussehen soll. Doch nicht alles, was in der Hausordnung steht, hat auch Gültigkeit.

Mit einer Hausordnung können Vermieter das Zusammenleben im Mietshaus regeln und ihren Mietern bestimmte Pflichten auferlegen. Beispielsweise wie und wann Mieter Gemeinschaftsräume nutzen können oder wann Ruhezeiten gelten. Auch bestimmte Arbeiten, wie die turnusmäßige Reinigung des Treppenhauses oder den Winterdienst, können auf den Mieter übertragen werden. Allerdings müssen Vermieter auch einige Dinge beachten, wenn sie eine Hausordnung erstellen wollen, denn nicht alle aufgestellten Regeln haben Gültigkeit.

Hausordnung,  Foto: BillionPhotos.com - fotolia.com
Die Hausordnung regelt das Zusammenleben der Mieter. Doch nicht alles, was darin steht, ist auch rechtsgültig. Foto: BillionPhotos.com - fotolia.com

Hausordnung: Aushang im Flur oder Teil des Mietvertrags

Grundsätzlich spielt es eine große Rolle, ob die Hausordnung Teil des Mietvertrags ist oder lediglich ein Aushang im Treppenhaus:

Will der Vermieter seinem Mieter bestimmte Arbeiten, wie Schneeschippen, Hofkehren oder die Stiegenhausreinigung, auferlegen, muss die Hausordnung zwingend Bestandteil des Mietvertrags sein. Das heißt: Die Hausordnung muss entweder ein Anhang zum Mietvertrag sein oder im Mietvertrag erwähnt werden.

Ist die Hausordnung nur ein Aushang im Flur oder wird sie dem Mieter getrennt vom Mietvertrag überreicht, dürfen dem Mieter darin keine Aufgaben und Pflichten auferlegt werden, die über seine gesetzlichen oder vertraglichen Pflichten hinausgehen. Das heißt: Alle Pflichten müssen im Mietvertrag verankert sein. Auch darf der Vermieter die Hausordnung gemäß Konsumentenschutzgesetz (§6 Absatz 2, Zusatz 3) nicht willkürlich ändern.  Die Hausordnung darf nur sogenannte „ordnende Regelungen“ enthalten, also beispielsweise festlegen, in welchem Rhythmus sich die Wohnparteien mit der Stiegenhausreinigung abwechseln. Die Hausordnung kann außerdem Nutzungsbestimmungen für Gemeinschaftsräume, Schließzeiten der Haustür oder Regelungen zu Ruhezeiten nennen. Natürlich dürfen die Regelungen aber den Mieter nicht in seinem Persönlichkeitsrecht einschränken oder gegen geltendes Recht verstoßen.

Diese Punkte können Bestandteil der Hausordnung sein

Es gibt kein Gesetz, das Vermieter dazu verpflichtet, eine Hausordnung aufzustellen. Wurde keine Hausordnung vereinbart, gelten die ortsüblichen Regeln. Generell können folgende Punkte in Hausordnungen festgelegt werden:

Ruhezeiten

Hausordnung, Ruhezeiten
Für den einen Musik in den Ohren, für den anderen Krach: Wann und wie lange Mieter musizieren dürfen, ist oftmals in der Hausordnung festgelegt. Foto: chlabala – fotolia.com

Hinweise zu den gesetzlichen Ruhezeiten im Haus sind Bestandteil fast jeder Hausordnung. Nachtruhe herrscht ist dabei zwischen 22 und 6 Uhr. In manchen Städten und Bundesländern gibt es aber Sonderregelungen: So sind beispielsweise in Graz laut Immissionsschutzverordnung (ISVO) von 19 bis 7 Uhr sowie samstags von 12 bis 15 Uhr lärmerzeugende Arbeiten verboten. Generell dürfen Mieter an Sonn- und Feiertagen keine lauten Tätigkeiten wie Rasenmähen oder Bohren durchführen.

Nutzung der Gemeinschaftsräume

Hausordnung, Gemeinschaftsräume
In der Hausordnung kann die gemeinsame Nutzung des Waschkellers geregelt werden. Mieter, die eine Waschmaschine in der Wohnung installieren möchten, brauchen die Zustimmung des Vermieters. Foto: pikselstock – fotolia.com

Nutzen Mieter bestimmte Räume, wie die Waschküche oder den Dachboden gemeinsam, ist es ratsam, in der Hausordnung die Rechte und Pflichten der Mieter diesbezüglich zu regeln. „Der Vermieter kann in der Hausordnung beispielsweise festlegen, wann die Waschmaschinen benutzt werden dürfen und wie sie zu benutzen sind“, erklärt die Wiener Landesvorsitzende der Mietervereinigung Österreich. Demnach kann der Vermieter dem Mieter verbieten, große Teppiche zu waschen, da dadurch die Waschmaschine beschädigt werden könnte.

Waschmaschinen-Geräusche gehören zu den normalen Wohngeräuschen, die von den Nachbarn hingenommen werden müssen. Nichtsdestotrotz müssen sich Mieter an die Ruhezeiten halten und sollten ihre Waschmaschine nicht allzu oft nach 22 Uhr in den Schleudergang versetzen, wenn sie eine Verwaltungsstrafe umgehen möchten.

Regeln für den Gemeinschaftsgarten

Hausordnung, Gemeinschaftsgarten
Der Garten ist für alle da – ständig belagern sollte ihn aber kein Mieter. Untersagt der Vermieter den Mietern in der Hausordnung dauerhaft das Betreten des Gartens, so ist dieser Passus nichtig. Foto: Photographee.eu – fotolia.com

Gehört zum Mietshaus ein Gemeinschaftsgarten, sollte in der Hausordnung geregelt werden, was im Garten erlaubt ist und was nicht. Der Vermieter darf in der Hausordnung beispielsweise bestimmte Grillgeräte wie Holzkohlegrills verbieten. Weiter könnten die Mieter dazu verpflichtet werden, dass sie ihre Liegestühle und Sonnenschirme nach dem Gebrauch wieder wegräumen.

Sonderfall Grillen: Grundsätzlich ist Grillen auf Balkon, Terrasse oder im Garten erlaubt, sofern die anderen Mieter nicht unzumutbar beeinträchtigt werden. Allerdings können Vermieter das Grillen im Mietvertrag und dann auch in der Hausordnung verbieten oder einschränken.

Link-Tipp

Grillen, Rasenmähen oder Nacktsonnen: Wann Mieter den Grill anschüren oder sich im Adamskostüm auf den Balkon legen dürfen, finden Sie zusammengefasst hier.

Haussicherheit

Hausordnung, Haussicherheit
Einbruchsschutz: Vermieter können in der Hausordnung festlegen, wann Mieter abends die Haustür abschließen müssen. Foto: rcfotostock – fotolia.com

In der Hausordnung sollten unbedingt auch Sicherheitsaspekte geregelt werden. „So können Vermieter beispielsweise festlegen, wann das Eingangstor versperrt werden soll, dass Fluchtwege immer frei zu halten sind und dass keine brandgefährlichen Gegenstände gelagert werden dürfen“, erläutert Mag. Elke Hanel-Torsch, Wiener Landesvorsitzende der Mietervereinigung Österreich.

Reinigungsaufgaben, Laub kehren und Schnee räumen

Hausordnung, Schneeräumen
Der Vermieter kann das Schneeräumen auf den Mieter übertragen. Allerdings muss dies zwingend im Mietvertrag beziehungsweise in der Hausordnung als Teil des Mietvertrags vermerkt sein. Foto: Irina Schmidt – fotolia.com

Vermieter dürfen in der Hausordnung auch auf die allgemeine Einhaltung von Ordnung im Haus eingehen. So kann er seinen Mietern beispielsweise untersagen, Müll vor der Wohnungstür zu deponieren oder Staubtücher auf dem Balkon auszubeuteln.

Mittels der Hausordnung können Vermieter ihren Mietern aber auch Arbeiten im und am Haus auferlegen. Dazu zählen Schneeschippen, Laubkehren oder die wöchentliche Reinigung des Stiegenhauses. Will der Vermieter, dass seine Mieter diese Aufgaben erledigen, muss die Hausordnung aber zwingend Bestandteil des Mietvertrags sein. Andernfalls ist der Mieter zu diesen Arbeiten nicht verpflichtet.

Wichtig: Der Vermieter darf seinen Mietern keine Arbeiten auferlegen, die unverhältnismäßig sind. So kann der Vermieter zum Beispiel nicht vom Mieter verlangen, einmal im Jahr die Hausfassade zu streichen oder die Fliesen im Hausflur zu erneuern. Auch Arbeiten, die gegen geltendes Recht verstoßen, müssen Mieter nicht ausführen.

Das darf die Hausordnung nicht vorschreiben

Generell gilt: Die Hausordnung darf nicht gegen geltendes Recht verstoßen oder den Mieter in seinem Persönlichkeitsrecht einschränken. So darf der Vermieter seinen Mietern beispielsweise nicht grundsätzlich verbieten, in der Wohnung zu musizieren. Auch Tierhaltung  darf nicht grundsätzlich verboten werden – Käfigtiere wie Meerschweinchen oder Hamster sind in jedem Fall erlaubt. Ist der Vermieter gegen die Haltung anderer Haustiere, muss er dies eindeutig im Vertrag begründen. Bellt der Hund jedoch ohne Unterlass und benutzt die Katze den Türstock als Kratzbaum, kann der Vermieter die Haltung verbieten. Auch folgende Regelungen und Verbote dürfen kein Bestandteil der Hausordnung sein:

  • Besuchsverbot
  • Untersagen von Kinderlärm
  • Generelles Bade- und Duschverbot nach 22 Uhr
  • Kinderwagenverbot im Hausflur
  • Übernachtungsverbot für Besucher des Mieters
  • Regelung der Zimmertemperatur in der Wohnung

Wann und wie Vermieter die Hausordnung ändern dürfen

Ist die Hausordnung Bestandteil des Mietvertrags, kann sie nicht so einfach vom Vermieter geändert werden. Der Mieter muss erst seine Zustimmung geben.

Ist die Hausordnung hingegen kein Bestandteil des Mietvertrags, darf der Vermieter einseitige Änderungen vornehmen. Allerdings dürfen auch diese Änderung wieder nur ordnenden Charakter haben – wenn zum Beispiel im Haus nachträglich ein Waschraum oder Fahrradkeller eingerichtet wird, darf der Vermieter auch nachträglich Regelungen für diese Räume in der Hausordnung erlassen.

20.01.2017


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11 Kommentare

erikamair am 20.11.2017 18:58

Guten Abend!

In unserer Wohnanlage gibt es eine Erdgeschosswohnung, die das alleinige Nutzungsrecht für einen Teil der gemeinsamen Gartens besitzt. Dieser Gartenteil ist durch eine Thujenhecke vom gemeinsamen Teil getrennt. Nun hat der... mehr

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 21.11.2017 10:13

Sehr geehrte Frau Mair,

vielen Dank für Ihren Kommentar. Ob der Sichtschutzzaun in dieser Form zulässig ist oder nicht, können wir leider aus der Ferne nicht genau beurteilen. Einerseits, weil wir die Situation vor Ort nicht genau... mehr

sterling am 23.10.2017 21:47

Guten Tag!

In unserer Wohnanlage gibt es keine fix zugewissen Parkplätze, wer zuerst kommt, mahlt zuerst ist das Motto.

Ich wohne mit meiner Lebensgefährtin zusammen in unserer Wohnung (Ich in alleiniger Hauptmieter, sie ist hier aber... mehr

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 27.10.2017 17:07

Hallo sterling,

vielen Dank für Ihren Kommentar. Leider dürfen wir keine Rechtsberatung leisten. Eine individuelle Beratung erhalten Sie von einem Fachanwalt oder einem Mieterverein.

Mit freundlichen Grüßen

ihre Immowelt-Redaktion

... mehr

souterrain am 22.10.2017 13:07

betrifft Souterrain: 2 Geschäfte im Souterrain, halten ihre Hintertueren zum stiegenhaus tagsueber ständig offen. Inhaber und Angestellte halten sich mehrmals am tag dort auf um lautstark sich zu unterhalten und zu Rauchen. der Lärm... mehr

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Immowelt-Redaktion am 23.10.2017 11:21

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

anhaltende Ruhestörung kann unter Umständen eine Mietminderung rechtfertigen. Ob dies in Ihrem Fall gegeben ist, können wir jedoch leider nicht beurteilen. Insofern würden wir Ihnen in Ihrem... mehr

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