Hereinspaziert? In diesen Fällen hat der Vermieter ein Besichtigungsrecht

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Plötzlich klingelt es, der Vermieter steht vor der Tür und das auch noch unangekündigt – er will nur mal schnell die Rauchmelder inspizieren. Doch müssen Mieter ihren Vermieter jederzeit in die Wohnung lassen? Dann hat der Vermieter ein Besichtigungsrecht.

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„Ich war in der Gegend und würde gerne mal nach dem Rechten sehen.“ So einfach geht das nicht. Nur in bestimmten Fällen haben Vermieter ein Besichtigungsrecht und der Mieter Duldungspflicht. Foto: Dan Race/fotolia.com

Mit Vermietung der Wohnung steht dem Mieter das Hausrecht an der vermieteten Wohnung zu. Das bedeutet, dass der Mieter bestimmen kann, wer seine Wohnung betreten darf – und wer nicht. Steht also der Vermieter unangekündigt vor der Tür und bittet um Einlass, kann der Mieter ihm diesen verweigern. Denn laut Artikel 9 des Staatsgrundgesetzes ist das Hausrecht unverletzlich. Das bedeutet, dass der Mieter bestimmen darf, wer seine Wohnung betreten darf. Allerdings heißt dies nicht automatisch, dass der Vermieter immer vor der Tür bleiben muss. Denn in bestimmten Fällen hat der Mieter eine Duldungspflicht und muss gewisse Maßnahmen des Vermieters erlauben.

Mit Voranmeldung: Diese Gründe berechtigen den Vermieter zur Besichtigung 

Auch wenn der Mieter Hausrecht hat, muss er seinem Vermieter oder dessen Beauftragten gemäß Paragraf 8 Abs 2 MRG Zutritt gewähren – wenn ein wichtiger Grund vorliegt und der Vermieter seinen Besuch rechtzeitig, circa zwei Wochen vorher, ankündigt. Zu den wichtigen Gründen gehören:

Neuvermietung oder Verkauf

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Wird die Wohnung neu vermietet oder verkauft, darf der Vermieter diese mit Interessenten betreten. Foto: Mediteraneo/fotolia.com

„Der Vermieter darf zu Besichtigungszwecken die Wohnung mit potenziellen Nachmietern betreten“, erklärt Elke Hanel-Torsch, Wiener Landesvorsitzende der Mietervereinigung Wien. Allerdings muss hierfür das Ende des Mietverhältnisses bevorstehen. Auch wenn die Wohnung verkauft werden soll, muss der Mieter dessen Zutritt zu seiner Wohnung dulden.

Info

Eine Klausel im Mietvertrag, die dem Vermieter das jederzeitige Zutrittsrecht auch ohne wichtigen Grund und ohne Absprache mit dem Mieter ermöglicht, ist unzulässig (§ 6 Abs 3 KSchG).

Modernisierungsmaßnahmen

„Der Mieter muss den Vermieter in die Wohnung lassen, wenn der Zutritt zur Durchführung der Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten an allgemeinen Teilen des Hauses oder zur Behebung ernster Schäden des Hauses notwendig ist“, sagt Barbara Walzl-Sirk, beratende Juristin und Bundesobfrau des Mieterschutzverbandes Österreichs. Dabei muss der Mieter dem Vermieter bereits zur Befundaufnahme wegen geplanter Verbesserungsarbeiten Zutritt zur Wohnung gewähren. Ist die Wohnung nicht unmittelbar vom geplanten Umbau betroffen oder es werden Verbesserungsarbeiten an allgemeinen Hausteilen durchgeführt, muss der Mieter eine Besichtigung nur in besonderen Fällen dulden. Generell muss die Maßnahme gemäß § 8 Abs 2 Z 2 MRG notwendig und zweckmäßig sein und ist dem Mieter dann zuzumuten, sofern sie keine wesentliche oder dauerhafte Beeinträchtigung für ihn darstellt. Weigert sich der Mieter, den Vermieter oder bei Modernisierungsbeginn den Handwerker in die Wohnung zu lassen, kann der Vermieter beim Gericht einen Antrag auf Duldung der Maßnahmen stellen.

Feststellung des Erhaltungszustands

Der Vermieter ist berechtigt, den Zustand des mitvermieteten Inventars zu kontrollieren. Allerdings darf diese Kontrollbesuche nur in größeren Zeitabständen – in einem Zeitraum von ein bis zwei Jahren - durchführen, sie dürfen nicht schikanös sein und müssen zu einer angemessenen Uhrzeit stattfinden.

Drohende Schäden

„Liegt in der Wohnung oder in einem anderen Mietgegenstand eine erhebliche Gesundheitsgefährdung – beispielsweise durch Schimmel – vor, muss der Mieter seinem Vermieter Zutritt gewähren“, erklärt Walzl-Sirk vom Mieterschutzverband Österreich. Auch hier gilt: Weigert sich der Mieter, kann der Vermieter sein Betretungsrecht mittels Antrag auf Duldung gerichtlich durchsetzen.

Ohne Voranmeldung: nur im Notfall

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Liegt ein Notfall – wie ein Wasserrohrbruch vor – darf der Vermieter auch ohne Anmeldung die Wohnung betreten. Foto: iStock/ MachineHeadz

In dringenden Notfällen darf der Vermieter die Wohnung betreten, ohne dass er sich vorab anmeldet. Dies ist dann der Fall, wenn es beispielsweise einen Wasserrohrbruch gegeben hat. Da der Vermieter nur mit Erlaubnis seines Mieters einen Zweitschlüssel für die Wohnung haben darf, kann er im dringenden Fall – sofern er den Mieter nicht erreicht – auch eine Notöffnung vornehmen lassen. Verweigert der Mieter dem Vermieter auch im Notfall den Zutritt und der Schaden vergrößert sich dadurch, verhält sich der Mieter vertragswidrig. Entsprechend muss er die Kosten für den zusätzlich entstandenen Schaden tragen.

Link-Tipp

Verschafft sich der Vermieter ohne Berechtigung Zugang zur Wohnung mit einem Zweitschlüssel, begeht er eine Besitzstörung. Der Mieter könnte in diesem Fall innerhalb von 30 Tagen eine Besitzstörungsklage einbringen. Unsicher, ob der Vermieter einen Zweitschlüssel haben darf? Die Rechtslage hierzu ist eindeutig.

Besichtigungstermin: So muss der Vermieter ihn ankündigen

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Wenn der Vermieter eine Besichtigung durchführen möchte, muss er sich an einige Dinge halten - beispielsweise muss er den Mieter frühzeitig informieren. Foto: sebra/fotolia.com

Auch wenn ein berechtigter Grund vorliegt, kann der Vermieter nicht einfach bei seinem Mieter klingeln und die Wohnung betreten. In diesem Fall ist der Mieter sogar berechtigt, seinen Vermieter abzuweisen. „Normalerweise erhalten Mieter ungefähr zwei Wochen vor der Besichtigung ein Schreiben, in dem der Tag und die Uhrzeit der Besichtigung angekündigt wird“, sagt Walzl-Sirk. 

Auch wenn der Vermieter den Besichtigungstermin entsprechend aller Vorgaben ankündigt, kann der Mieter diesen aus wichtigen Gründen ablehnen, wenn er verhindert ist. „Allerdings sollte er dann Ersatztermine anbieten“, erläutert Hanel-Torsch. Ist der Besichtigungstermin dann gekommen, muss der Vermieter diesen so schonend wie möglich durchführen – beispielsweise darf er keinen Besichtigungstermin zu Unzeiten wie spätabends oder am Wochenende anberaumen.   Bevor der Gang durch die Wohnung beginnt, kann der Mieter verlangen, dass der Vermieter und die Interessenten ihre Schuhe ausziehen.

Der Vermieter kann zur Besichtigung den Hausverwalter, einen Rechtsanwalt oder eine Person einer Fachfirma mitnehmen, wenn es zum Beispiel um Feststellung des Zustandes der Fenster geht, damit dieser den Sanierungsaufwand ermitteln kann.“

Barbara Walzl-Sirk, beratende Juristin und Bundesobfrau des Mieterschutzverbandes Österreichs

So nicht! Diese Regeln gelten für den Vermieter bei der Besichtigung

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Hat der Vermieter ein begründetes Besichtigungsrecht, darf er in der Wohnung nicht tun und lassen, was er möchten. Foto: charnsitr/fotolia.com

Auch innerhalb der Wohnung muss sich der Vermieter an gewisse Regeln halten. „So darf er ohne Einverständnis des Mieters während der Besichtigung keine Fotos machen, auf denen das Eigentum des Mieters abgebildet werden“, sagt Walzl-Sirk. Sind aber Fotos notwendig, um damit einen Schaden zu dokumentieren, ist dies erlaubt und der Mieter muss dem zustimmen. Zudem darf der Vermieter keine Wohnungsbesichtigung mit Miet- oder Kaufinteressenten ohne Beisein des Mieters verlangen.

Außerdem ist es ihm nicht erlaubt, in Schränke zu sehen. Ob die Besichtigung tatsächlich so kategorisch abläuft, hängt dabei aber auch immer vom Verhältnis beider Parteien ab. Denn ist das Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter gut, sind die Grenzen sicherlich weniger streng gesetzt und nach der Besichtigung des Schadens im Bad folgt ein gemeinsamer Nachmittagskaffee in der Küche.

Was kann der Mieter tun, wenn der Vermieter die Wohnung ohne Zustimmung betritt?

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Betritt der Vermieter die Wohnung ohne Zustimmung des Mieters und liegt kein Notfall vor, kann dies Konsequenzen nach sich ziehen. Foto: jeremias münch/fotolia.com

Der Vermieter darf nur dann einen Zweitschlüssel zur Wohnung besitzen, wenn er die Zustimmung des Mieters hat. Das bedeutet aber nicht, dass er ungefragt die Wohnung betreten darf. Hat der Mieter aber den Verdacht, dass der Vermieter sich nicht an diese Regel hält, kann er in der Wohnung eine Kamera installieren – sofern alle Bewohner damit einverstanden sind, so Hanel-Torsch. Somit könne er Beweise für den unberechtigten Zutritt des Vermieters sammeln.

Hat der Mieter seinen Vermieter beim unerlaubten Betreten seiner Wohnung erwischt oder hat diesbezüglich einen berechtigten Verdacht, kann er innerhalb von 30 Tagen eine Besitzstörungsklage beim zuständigen Bezirksgericht einbringen, um zukünftige Störungen zu unterbinden. Möchten Mieter zu weniger drastischen Mitteln greifen, können sie das Schloss beziehungsweise den Zylinder austauschen. „Wenn der Mieter ein berechtigtes Interesse an dem Schlossaustausch hat, muss der Vermieter dies dulden. Ist das alte Schloss funktionstüchtig und der Tausch erfolgt, weil der Mieter sichergehen will, dass der Vermieter die Wohnung nicht betritt, hat der Mieter die Kosten für den Tausch tragen. Bei Auszug ist das alte Schloss wieder anzubringen. Außerdem sind sämtliche Schlüssel an den Vermieter auszuhändigen“, sagt die Wiener Landesvorsitzende der Mietervereinigung Österreichs.


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