Kampf gegen Geldwäsche: So vermeiden Makler hohe Strafen

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Im Kampf gegen die Geldwäsche nimmt die Politik auch Makler in die Pflicht. Sie müssen laut Gewerbeordnung bei den Finanztransaktionen ihrer Kunden das Risiko eines Geldwäschevorgangs einschätzen und Auffälligkeiten melden. Kommen sie diesen Pflichten nicht nach, drohen hohe Geldstrafen.

Geldwäsche, Ausweis, Foto: Studio Mike/fotolia.com
Egal, woher der Kunde kommt: Immobilienmakler müssen gemäß Gewerbeordnung dessen Identität prüfen. Foto: Studio Mike/fotolia.com

Wer Geld wäscht, will damit illegal erworbenes Geld verschleiern – das kann beispielsweise aus Drogen- oder Menschenhandel stammen. Weil auch Immobiliengeschäfte grundsätzlich für Geldwäsche missbraucht werden könnten, verpflichtet der Staat Makler zur Mithilfe im Kampf dagegen. Makler müssen in vielen Fällen die Identität ihrer Kunden feststellen und Geldwäsche-Verdachtsfälle umgehend den Behörden melden. Wenn Makler gegen diese Pflichten verstoßen, riskieren sie hohe Bußgelder.

Bekämpfung von Geldwäsche: Makler müssen Identität ihrer Kunden feststellen

Grundsätzlich verpflichtet die Gewerbeordnung Makler dazu, das Risiko eines Geldwäschevorgangs einzuschätzen. Hierzu müssen sie immer dann die Identität eines Kunden feststellen, wenn die Höhe einer angestrebten Transaktion 15.000 Euro übersteigt. Das ist bei Immobiliengeschäften entweder der Kaufpreis einer Immobilie oder die Jahresmiete. „Die Identifizierung eines Kunden beinhaltet immer zwei Aspekte“, erklärt Dr. Bernd Fletzberger, Partner in der Kanzlei PFR Rechtsanwälte in Wien. „Einerseits das Feststellen und andererseits die Überprüfung der Identität.“

Unter Feststellen sei dabei das Erheben von Angaben über den Kunden zu verstehen. Name, Geburtsdatum und Adresse können über ein einfaches Formular abgefragt werden, prinzipiell kann der Makler die fraglichen Daten auch erfragen und selbst niederschreiben.

Grafik: Immowelt

„Ein Makler muss diese Daten allerdings anhand beweiskräftiger Unterlagen überprüfen“, so der Anwalt. Dabei sei wiederum zwischen natürlichen und juristischen Personen zu unterscheiden. „Die Überprüfung der Identität natürlicher Personen hat aufgrund eines amtlichen Lichtbildausweises zu erfolgen, in Österreich primär Reisepass, Personalausweis oder Führerschein“, sagt Fletzberger. Zur Überprüfung der Identität juristischer Personen seien vorrangig Registerauszüge heranzuziehen, also beispielsweise Auszüge aus dem Firmenbuch oder Vereinsregistern.

Mit der einmaligen Erhebung dieser Daten ist es jedoch nicht getan. „Der Immobilienmakler ist verpflichtet, die herangezogenen Unterlagen zu kopieren und bis fünf Jahre nach Beendigung der Geschäftsbeziehung aufzubewahren, wahlweise digital oder auf Papier. Dies sei aus datenschutzrechtlicher Sicht (insbesondere im Hinblick auf die Vorschriften aus der EU-Datenschutz-Grundverordnung) unproblematisch. Denn: Die Datenverarbeitung ist dann rechtmäßig, wenn sie dazu dient, eine rechtliche Verpflichtung zu erfüllen.

Geldwäsche: Wann ein Verdacht angemessen ist

Foto: Dr. Bernd Fletzberger
Dr. Bernd Fletzberger, Partner in der Kanzlei PFR Rechtsanwälte in Wien Foto: Dr. Bernd Fletzberger

Hat der Makler alle Daten erhoben und archiviert, muss er sich die Frage stellen, ob ein Geschäft verdächtig ist oder nicht. Will ein junger Familienvater aus Wien für sich und den Nachwuchs ein Häuschen am Stadtrand kaufen, dürfte das in der Regel eher nicht der Fall sein. „Es sind aber zahlreiche Umstände denkbar, die die Vermutung nahelegen, dass eine Transaktion mit Geldwäsche oder Terrorismusfinanzierung zusammenhängt“, sagt Fletzberger. In folgenden Situationen ist laut dem Anwalt besondere Vorsicht geboten:

  • Der Kunde möchte größere Beträge in bar leisten.
  • Der Käufer und die Immobilie passen nicht zusammen. Das könnte beispielsweise dann der Fall sein, wenn das Objekt überhaupt nicht zum Budget des Käufers passt oder der Käufer verschiedene Objekte in den unterschiedlichsten Landesteilen erwerben will.
  • Eine sehr teure Immobilie wird ohne Preisdiskussion verkauft.
  • Der Kunde besichtigt die bereits fertiggestellte Immobilie nicht und kauft sie direkt.
  • Der Kunde kann oder will sich nicht ausweisen.
  • Der Kunde hat es besonders eilig und macht ohne erkenntlichen Grund Druck.
  • Ein Ausländer möchte eine Wohnimmobilie kaufen, ohne einen Aufenthaltstitel zu besitzen.
  • Der Kunde ist erstaunlich gut über Geldwäsche informiert.
  • Größere Geldbeträge werden in kleineren Stückelungen und/oder von verschiedenen Konten überwiesen (sogenanntes Smurfing).
  • Das Geschäft ist bei näherer Betrachtung unsinnig. Der Kunde gibt also beispielsweise an, alleinstehend zu sein und kauft sich ohne Vermietungsabsicht eine große Villa.
  • Der Kunde ist hinsichtlich der zu leistenden Zahlungen völlig unsensibel, Geld spielt für ihn überhaupt keine Rolle.
  • Der Kunde weicht Nachfragen aus oder reagiert darauf gereizt.
  • Der eigentliche Käufer tritt nie persönlich auf, sondern wird immer vertreten.
  • Es wird ein nicht verständliches Firmengeflecht als Käufer präsentiert.

Verdacht auf Geldwäsche: Wie Makler vorgehen sollten.

Grafik: Immowelt

Was sollten Immobilienmakler aber tun, wenn sich ein solcher Geldwäscheverdacht tatsächlich einstellt? „Zunächst müssen Immobilienmakler Transaktionen mit erhöhtem Risiko sorgfältig prüfen“, sagt Fletzberger. „Lässt sich ein Geldwäscheverdacht nicht nachvollziehbar aufklären, ist die verdächtige Transaktion der Geldwäschemeldestelle beim Bundeskriminalamt zu melden. Und zwar in der Regel, bevor sie durchgeführt wird.“

In der Verdachtsmeldung muss der Makler dann unter anderem die verdächtige Person oder Firma benennen und zudem die Höhe der geplanten Finanztransaktion angeben. Zudem muss er in eigenen Worten schildern, aus welchem Sachverhalt heraus sich sein Verdacht ergibt.

Info

Für die Meldung eines Geldwäscheverdachts hat das Bundeskriminalamt eigens ein Formular zur Verfügung gestellt. Es kann per E-Mail an die im Formular selbst genannte Adresse gesendet werden.

Wichtig: Steht ein Geldwäscheverdacht im Raum, darf eine Finanztransaktion erst durchgeführt werden, nachdem sie gemeldet und alle Anweisungen der Geldwäschestelle befolgt wurden – zumindest sofern der Makler einen Einfluss darauf hat. Der Makler muss also warten, bis die Geldwäschemeldestelle entschieden hat. „Dies muss bis zum Ende des der Verdachtsmeldung folgenden Werktags erfolgen“, sagt Fletzberger. „In der Praxis sollte eine Verdachtsmeldung daher mit dem Ansuchen an die Meldestelle verbunden werden, binnen dieser Frist mitzuteilen, ob gegen die Transaktionsdurchführung Bedenken bestehen.

Eine Ausnahme gibt es laut Fletzberger dann, wenn es aus welchen Gründen auch immer nicht möglich ist, auf die Finanztransaktion zu verzichten oder die Verzögerung der Transaktion die Verfolgung des Verdächtigen behindern würde. Das könnte beispielsweise der Fall sein, wenn der Makler den berechtigten Verdacht hat, dass der Verdächtige das Geschäft abbrechen und fliehen würde, wenn der Makler es weiter verzögert. „In diesem Fall ist die Geldwäschemeldestelle unmittelbar nach Durchführung der Transaktion zu benachrichtigen“, sagt Fletzberger. Der Anwalt weist darauf hin, dass auch das Verbot der Informationsweitergabe in diesem Zusammenhang beachtet werden müsse: „Immobilienmakler und deren Angestellte dürfen weder den Kunden noch Dritte über die erstattete Verdachtsmeldung in Kenntnis setzen.“

Auch wenn kein Verdacht besteht: Geschäft kontinuierlich überwachen

Auch wenn sich kein anfänglicher Verdacht einstellt, sind Immobilienmakler dazu verpflichtet, das Geschäft weiterhin zu überwachen, insbesondere sämtliche Finanztransaktionen, über die sie theoretisch einen Überblick haben könnten. Der Gesetzgeber will damit sicherstellen, dass die durchgeführten Transaktionen mit den Kenntnissen des Maklers über seinen Kunden, dessen Geschäftstätigkeit und Risikoprofil übereinstimmen. „Der Umfang der Überwachung hängt von der konkreten Risikoeinstufung des Kunden ab“, sagt Fletzberger. Wichtig sei es aber auf alle Fälle, sicherzustellen, dass die jeweiligen Dokumente, Daten und Informationen über den Kunden für die Dauer von fünf Jahren stets aktuell gehalten werden.

Verstoß gegen die Gewerbeordnung: Diese Strafen drohen

Grafik: Immowelt

Wenn ein Makler gegen die Vorschriften zur Vermeidung von Geldwäsche und Terrorismusbekämpfung verstoßen, drohen verschiedene Geldstrafen. Bis zu 30.000 Euro können fällig werden, wenn ein Makler einen Verdacht nicht an die Geldwäschemeldestelle weiterleitet oder nicht die erforderlichen Auskünfte erteilt. Bis zu 20.000 Euro sind es, wenn der Makler seine Sorgfaltspflichten nicht einhält, also beispielsweise die Personalien seiner Kunden nicht feststellt und diese Daten nicht aufbewahrt. Je nach Art des Vergehens können diese Strafen in der Praxis aber natürlich auch deutlich geringer ausfallen.

Besonders hohe Strafen drohen, wenn der Makler wiederholt und systematisch gegen seine Sorgfaltspflichten verstößt. „Die zuständige Bezirksverwaltungsbehörde kann in diesen Fällen eine Geldstrafe bis zur zweifachten Höhe des erzielten Gewinnes oder bis zu einer Million Euro verhängen“, erklärt der Anwalt. Natürlich muss die Behörde dabei aber die Umstände berücksichtigen, also auch Schwere und Dauer des Verstoßes.

Fazit

Um späterem Ärger vorzubeugen, sollten Immobilienprofis ihre Pflichten zur Vermeidung von Geldwäsche, die sich aus der Gewerbeordnung ergeben, sorgfältig einhalten. Erhebliche Geldbußen können sonst die Folge sein.


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