Mängelanzeige: So mahnen Mieter Mängel richtig an

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Eine defekte Therme, eine schimmlige Wand oder eine undichte Leitung: Diese Mängel müssen Mieter nicht einfach hinnehmen. Der Vermieter ist verpflichtet, die Wohnung in einem Zustand zu bewahren, der das Wohnen darin möglich macht. Die Rechtslage gibt den Mietern außerdem einige Druckmittel in die Hand, damit der Vermieter schneller auf Mängelanzeigen reagiert.

Mängelanzeige, Wasserschaden, Wasserrohrbruch, Meldepflicht, Foto: iStock/AntonioGuillem
Ein Schaden in der Wohnung ist immer ärgerlich und zum Teil eine Gefahr für die eigene Gesundheit oder die Bausubstanz des Hauses. Dabei gilt: Ist Gefahr im Verzug, schnell handeln, ansonsten den Vermieter in Kenntnis setzen, damit er den Schaden beheben kann. Foto: iStock/AntonioGuillem

In jeder Wohnung geht ab und zu etwas in die Brüche und eine Reparatur wird fällig. Häufig stellt sich dann die Frage, wer die Kosten dafür tragen muss – Mieter oder Vermieter. Da ist die rechtliche Lage in Österreich recht kompliziert und nicht immer eindeutig. Vieles hängt davon ab, ob der Mietvertrag vollständig, teilweise oder gar nicht unter das Mietrechtsgesetz (MRG) fällt.

Pflichten des Vermieters nach §1096 ABGB

Unterliegt das Mietverhältnis nicht dem Vollanwendungsbereich des MRG, dann wird die Erhaltungspflicht des Vermieters über §1096 Allgemeines Bürgerliches Gesetzbuch (ABGB) geregelt. Darin ist festgeschrieben, dass der Vermieter die Wohnung in einem brauchbaren Zustand übergeben muss und dafür Sorge trägt, dass dieser Zustand erhalten bleibt. Daraus ergibt sich eine umfassende und uneingeschränkte Erhaltungspflicht.

Vermieter und Mieter steht es indes frei, im Mietvertrag eigene Bestimmungen über die Erhaltungspflicht festzulegen. „Die generelle Überwälzung aller Erhaltungspflichten stellt jedoch nach Rechtsprechung eine sogenannte gröbliche Benachteiligung (§879 Abs. 3 ABGB) des Mieters dar und ist somit unzulässig“, erklärt Hans Christopher Sandrini von der Mietervereinigung Österreichs.

Mängelanzeige, Schimmel, Schimmel beseitigen, Erhaltungspflicht, Foto: Heiko Küverling/fotolia.com
Für die Beseitigung von Schimmel in der Wohnung ist in der Regel der Vermieter zuständig. Außer es ist vertraglich geregelt, dass der Mieter selbst möglichen Schimmel beseitigen muss. Das ist nur bei Verträgen möglich, die nicht unter den Vollanwendungsbereich des MRG fallen. Foto: Heiko Küverling/fotolia.com

Pflichten des Vermieters nach §3 MRG

Unterliegt die Wohnung hingegen dem Vollanwendungsbereich des MRG, dann gilt bezüglich der Erhaltungspflicht für den Vermieter der §3 MRG. Darin ist keine umfassende, sondern lediglich eine eingeschränkte Erhaltungspflicht festgeschrieben. Der eingeschränkte Umfang ist allerdings – anders als beim ABGB – nicht auf den Mieter umlegbar und somit für den Vermieter zwingendes Recht.

Folgende Pflichten hat der Vermieter laut Mietrechtsgesetz:

  • Erhaltung der allgemeinen Teile des Hauses, zum Beispiel Dach, Fassade, Stiegenhaus oder Leitungen
  • Erhaltung der Mietgegenstände, wenn es sich um ernste Schäden des Hauses handelt oder eine Gefahr für die Gesundheit der Mieter ausgeht
  • Erhaltung von mitvermieteten Heizthermen, Warmwasserboilern oder sonstigen Wärmebereitungsgeräten
  • Aufrechterhaltung der von Mietern gemeinsam genutzten Anlagen, wie Aufzug oder Waschküchen
  • Erfüllung (neuer) Verwaltungsvorschriften, zum Beispiel Kanalanschluss
  • Energiesparmaßnahmen, zum Beispiel Wärmeschutzfenster

Ist also zum Beispiel am Balkon die Unterkonstruktion beschädigt – etwa wegen eines undichten Estrichs – so muss der Vermieter die Reparatur zahlen. Denn dieser Teil des Balkons gehört gleichzeitig zu den allgemeinen Teilen der Hausanlage. Ist jedoch nur der Bodenbelag des Balkons kaputt, ist das Sache des Mieters.

Schimmel muss dagegen in der Regel vom Vermieter beseitigt werden, weil es sich dabei um eine erhebliche Gesundheitsgefährdung handelt. Dabei ist es egal, ob der Mieter durch falsches Lüften oder Heizen den Schimmel selbst verursacht hat. Dies hat allerdings Auswirkung darauf, ob er den Mietzins mindern darf.

Achtung

Mieter sind verpflichtet, die Wohnung in einem brauchbaren Zustand zu halten. Darunter fallen alle Maßnahmen, wie Reinigungs- und Überprüfungsarbeiten, das Schmieren beweglicher Teile oder das Austauschen von Dichtungen, wenn sie porös oder schadhaft geworden sind.

Mangel entdeckt – und nun?

Mängelanzeige, Meldepflicht, Foto: istock/AndreyPopov
Auch wenn eine mündliche Anzeige des Mangels möglich ist, empfiehlt es sich immer, es schriftlich zu machen. Foto: istock/AndreyPopov

Entdeckt der Mieter einen Mangel, ist es ratsam, ausreichend Beweise dafür zu sammeln. Das können zum Beispiel Fotos oder Filmaufnahmen sein. Will der Vermieter den Schaden nicht auf eigene Kosten beheben, weil er meint, der Mieter habe den Schaden selbst verursacht, dann ist der Vermieter in der Beweispflicht.

Der Mieter ist außerdem verpflichtet, den Mangel unverzüglich seinem Vermieter zu melden (§8 MRG beziehungsweise §1097 ABGB). Zum einen damit dieser schnellstmöglich Maßnahmen ergreifen kann, um weiteren Schaden vom Haus fernzuhalten beziehungsweise die Gesundheit seiner Mieter zu schützen. Und zum anderen, weil der Mieter sonst sein Recht auf Schadenersatz verliert.

Zwar darf der Mieter die Mängelanzeige auch mündlich aussprechen, es ist allerdings aus Beweisgründen ratsam, seinen Vermieter schriftlich zu informieren. „Wichtig ist, dass der Mangel ausreichend konkret angezeigt wird“, sagt Sandrini. Außerdem empfiehlt er, dass die Miete ausdrücklich nur unter Vorbehalt gezahlt wird, weil dem Mieter im Schadensfall eine Mietzinsminderung zusteht.

Druckmittel: Was Mieter tun können, wenn der Vermieter nicht reagiert

Reagiert der Vermieter auf die Mängelanzeige nicht, so gibt der Gesetzgeber den Mietern einige Druckmittel in die Hand, um ihr Recht einzufordern:

Mietzinsminderung

Mängelanzeige, Wasserschaden, kaputte Dusche, Foto: iStock/gilaxia
Schwankt beim Duschen die Wassertemperatur enorm, sodass es sogar zu Verbrennungen kommen kann, darf der Mieter den Mietzins mindern bis der Vermieter den Schaden behoben hat. Foto: iStock/gilaxia

Grundsätzlich besteht ab dem Moment, ab dem ein Schaden das Wohnen beeinträchtigt, ein Recht auf Mietzinsminderung. Doch da ist vom Mieter auch eine gewisse Vorsicht gefordert: Wird die Mietzinsminderung zu hoch angesetzt, kann das zu Mietrückständen führen. Die wiederum können einen Rechtsstreit oder sogar eine Räumungsklage nach sich ziehen. Es gibt zwar Beispiele aus der Rechtsprechung, an denen sich Mieter orientieren können. So ist es laut Landesgericht für Zivilrechtssachen (LGZ) Graz rechtens, seinen Mietzins um 80 Prozent zu mindern, wenn die Wohnung längere Zeit ohne Wasser- und Stromversorgung ist (Az.: 3 R 241/86). Wenn die Dusche wegen starken Temperaturschwankungen, die unter Umständen sogar zu leichten Verbrennungen führen können, nicht benutzbar ist, rechtfertigt das hingegen nur eine Mietzinsminderung von 10 Prozent, entschied das LGZ Wien (Az.: 41 R 323/02g). Um auf Nummer sicher zu gehen, sollten sich Mieter vor der Mietzinsminderung aber von einem Fachanwalt oder der Mietervereinigung beraten lassen.

Will sich ein Mieter keinem Risiko aussetzen, kann er weiterhin seinen Mietzins vollständig zahlen. Allerdings mit dem schriftlichen Hinweis – am besten über einen eingeschriebenen Brief –, dass dies unter Vorbehalt geschieht. Dann kann der Mieter, nachdem er weiß, um wie viel er seine Miete mindern darf, die zu viel gezahlte Miete zurückfordern. Teilt er dem Vermieter allerdings nicht mit, dass er die Miete nur unter Vorbehalt zahlt, so verliert er das Recht auf eine rückwirkende Mietzinsminderung.

Achtung

Sind zwar Schäden vorhanden, diese stören aber die Benutzung der Wohnung nicht, dann ist die Mietzinsminderung nicht zulässig.

Ersatzvornahme

Hat der Mieter seinem Vermieter einen Schaden gemeldet, dieser ignoriert das aber, kann der Mieter über eine sogenannte Ersatzvornahme den Schaden beheben lassen und sich die Kosten vom Vermieter zurückholen. Das funktioniert aber nur, wenn der Mieter neben der Schadensmeldung dem Vermieter auch den Schritt der Ersatzvornahme ankündigt. Sonst verliert er den Anspruch auf die Kostenübernahme. Außerdem kommt es stark darauf an, um welchen Schaden es sich handelt. Ist Gefahr im Verzug, beispielsweise bei einem Wasserrohrbruch am Wochenende, dann muss der Mieter nicht bis Montag warten, um zuerst den Vermieter zu informieren. In diesem Fall ist er ja sogar verpflichtet, sofort zu handeln, um weiteren Schaden vom Haus fernzuhalten. Ist hingegen keine Gefahr für das Haus oder die eigene Gesundheit gegeben, sollten sich Mieter, bevor sie die Reparatur selbst beauftragen, von einem Fachanwalt oder der Mietervereinigung beraten lassen.

Klage

Im Vollanwendungsbereich des MRG haben Mieter die Möglichkeit, einen Antrag auf Durchsetzung der Erhaltungspflichten des Vermieters zu stellen. Verhandelt wird dann im Außerstreitverfahren in der Regel vor den Bezirksgerichten. Behebt der Vermieter trotz rechtskräftig aufgetragener Erhaltungsarbeit den Schaden nicht, kann der Mieter außerdem einen Zwangsverwalter bestellen, der dann die Entscheidung durchsetzt.

Auch außerhalb des Vollanwendungsbereichs des MRG haben Mieter die Möglichkeit, den Vermieter auf Gewährleistung beziehungsweise Vertragszuhaltung gemäß §1096 Abs.1 zu verklagen.

Schadenersatz

Mängelanzeige, Wasserrohrbruch, Schadenersatz, Foto: Kessel AG
Bei einem Wasserrohrbruch muss der Mieter sofort handeln, um noch größeren Schaden zu vermeiden. Ansonsten kann der Vermieter von ihm Schadenersatz einfordern. Foto: Kessel AG

Unter gewissen Umständen ist der Vermieter nicht nur für das Beheben des Schadens an sich zuständig. Er kann sogar schadenersatzpflichtig gegenüber seinem Mieter sein. Wenn zum Beispiel ein Wasserschaden vorhersehbar war, weil die Leitungen sehr alt sind, dann muss der Vermieter dem Mieter den entstandenen Schaden ersetzen, hat der OGH entschieden (Az.: 5 Ob 92/05y).

Der Mieter allerdings hat die Pflicht, den Schaden soweit wie möglich abzuwenden oder zu mindern. Dies ist zwar nicht gesetzlich geregelt, generell aber in der Rechtsprechung anerkannt. Wenn der Mieter also Maßnahmen unterlässt, die den Schaden abgewendet hätten, so kann es unter Umständen zu einer Schadensteilung durch Mitverschuldung nach §1304 ABGB kommen.

Sonderkündigungsrecht

Der letzte Schritt, den ein Mieter gehen kann, ist aus der Wohnung auszuziehen. Das Sonderkündigungsrecht nach §1117 ABGB greift aber nur, wenn die Wohnung oder auch nur Teile davon wegen eines Schadens nicht mehr bewohnbar sind. Ist der Zustand der Wohnung gar gesundheitsgefährdend, darf der Mieter fristlos kündigen, auch wenn der Zustand bei Vertragsabschluss bereits bekannt war.

Letztlich ist es immer ratsam, das Gespräch mit dem Vermieter zu suchen, um sich gütlich zu einigen. Stellt sich der Vermieter allerdings stur, sollten Mieter die Druckmittel nutzen, die ihnen der Gesetzgeber an die Hand gibt. Im Zweifel empfiehlt es sich, vorher mit einem Fachanwalt oder der Mietervereinigung zu sprechen.


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Wölfin am 20.10.2018 00:49

Ganz andere Erfahrungen gemacht bezüglich gerichtlicher Rechtsprechung. Es war enttäuschend, dass Richter eine Unbedenklichkeitserklärung gegenüber Mietverträgen machen, die offensichtlich unzulässige Klauseln beinhalten und... mehr

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