Mieteinnahmen versteuern: So viel bekommt der Staat

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Wer Vermieter ist, muss seine Mieteinnahmen versteuern. Die eingehenden Mietzinseinkünfte werden aber nicht in voller Höhe versteuert, von ihnen werden noch Kosten und Abschreibungen abgezogen. So ist die Steuerbelastung in vielen Fällen gar nicht so groß. In manchen Fällen sind diese Einkünfte sogar negativ – dann sinkt die Steuerlast.

Wer Wohnungen vermietet, muss die Mieteinnahmen versteuern. In Anlage V der Steuererklärung können aber Kosten für Renovierungs- und Sanierungsmaßnahmen steuerlich geltend gemacht werden. Foto: iStock.com / mediaphotos

Wer ein Haus, eine Wohnung oder einen Laden vermietet, will damit Gewinne erzielen. Solche Gewinne sind steuerpflichtig.

Private Vermietung: Diese Regeln gelten

Privatpersonen müssen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, deren Höhe jährlich über 730 Euro liegt, mit ihrem individuellen Einkommensteuersatz versteuern. Die Einkünfte sind aber nicht einfach die Mieteinnahmen, es werden von diesen noch Abschreibungen und Schuldzinsen abgezogen. Auch weitere laufende Kosten der Immobilie mindern die Erträge aus Vermietung und Verpachtung.

Mietzinseinnahmen und Steuern: Diese Regeln gelten

Zu den Kostenpositionen, die die Einkünfte der Vermietung mindern, zählen:

Abschreibung/Absetzung für Abnutzung (AfA): Wer ein Gebäude zwecks Vermietung erwirbt oder neu baut, kann die Anschaffungs- oder Herstellungskosten in der Regel mit jährlich 1,5 Prozent abschreiben, und das 66,6 Jahre lang. Ausnahme: Wird durch ein Gutachten eine kürzere Nutzungsdauer nachgewiesen, kann eine entsprechend höhere  AfA angesetzt werden. Miethäuser mit einem Baujahr bis 1914 können generell mit zwei Prozent jährlich abgeschrieben werden.

Zu den Anschaffungs- oder Herstellungskosten zählen nur die Kosten für das Bauwerk, nicht das für das Grundstück und zum Beispiel auch keine Kaufnebenkosten.

Zinskosten: Die Zinsen für ein die Immobilie finanzierendes Darlehen können steuerlich geltend gemacht werden, nicht jedoch der Tilgungsanteil an der monatlichen Rate.

Kosten für Instandhaltung und Instandsetzung: Solche Kosten können über einen Zeitraum von 15 Jahren verteilt abgeschrieben werden. Dies sind Kosten für Arbeiten, die den Nutzungswert erhöhen oder die Nutzungsdauer verlängern. Die Kosten für kleinere Reparaturarbeiten können unter Umständen sofort abgesetzt werden.

Sonstige Werbungskosten: Auch weitere Kosten, zum Beispiel für die Hausverwaltung, steuerliche oder rechtliche Beratung oder auch Maklerkosten, die im Zusammenhang mit einer Vermietung stehen, können im Jahr, in dem sie anfallen, steuerlich geltend gemacht werden.

Beispielrechnung: So werden Mieteinnahmen versteuert

In unserer Beispielrechnung kauft Herr Meier eine Immobilie für 200.000 Euro, die er überwiegend bei seiner Bank finanziert und anschließend vermietet. Die Nettomiete beläuft sich auf 600 Euro monatlich, also 7.200 Euro pro Jahr. Der anteilige Kaufpreis für die Wohnung ohne den Wert des Grundstücks beläuft sich auf 140.000 Euro, welche jährlich mit 1,5 Prozent abgeschrieben werden können.

 Mieteinnahmen: 7.200 Euro
./. Zinsen des Immobilienkredits3.000 Euro
./. Abschreibung2.100 Euro
./. Werbungskosten700 Euro
./. Reparatur defekte WC-Spülung220 Euro
Zu versteuernde Erträge aus Vermietung und Verpachtung:1.180 Euro

 

Aufgrund seiner Kosten und der Abschreibung muss Herr Meier also nur 1.180 Euro versteuern. Hätte Herr Meier in einem Jahr höhere Ausgaben, zum Beispiel für Reparaturen oder geringere Einnahmen wegen eines zeitweiligen Leerstands, könnten seine zu versteuernden Einkünfte auch geringer oder gar negativ sein.

Zu beachten ist auch folgendes: Langfristig sollten die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung positiv sein, denn ansonsten könnte das Finanzamt von Liebhaberei ausgehen. Dies hätte zur Folge, dass Kosten und Abschreibungen nicht mehr steuerlich geltend gemacht werden können.

Umsatzsteuerliche Regelungen für größere Vermieter

Wer mit vermieteten Immobilien einen Jahresumsatz von mehr als 30.000 Euro erwirtschaftet, muss auf den Mietpreis die Umsatzsteuer aufschlagen. Sie beläuft sich bei Wohnimmobilien auf zehn Prozent. Das muss aber nicht unbedingt ein Nachteil für den Vermieter sein. Für ihn ist die Umsatzsteuer eine Art durchlaufender Posten. Das bedeutet: Er muss zwar zehn Prozent Umsatzsteuer berechnen, kann aber die Umsatzsteuer (Vorsteuer) für Rechnungen, die er selber zahlt, abziehen – diese beträgt in der Regel, zum Beispiel für Handwerkerrechnungen, 20 Prozent.

Ein Beispiel: Ein Vermieter hat in einem Jahr 100.000 Euro Mieteinnahmen, auf die er 10.000 Euro Umsatzsteuer aufschlagen muss. Im selben Jahr zahlt der Vermieter 10.000 Euro plus 2.000 Euro Umsatzsteuer für kleinere Reparaturen und die Hausverwaltung. Zudem lässt er größere Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten vornehmen, die 50.000 Euro plus 20 Prozent Umsatzsteuer, insgesamt also 60.000 Euro kosten.

In diesem Fall hat er 10.000 Euro Umsatzsteuer vereinnahmt und 12.000 Vorsteuer gezahlt. Er kann nun von der Umsatzsteuer die Vorsteuer abziehen und erhält vom Finanzamt folglich 2.000 Euro zurück. Hätte er im Beispiel keine größeren Arbeiten zahlen müssen, so wäre dagegen Umsatzsteuer ans Finanzamt zu zahlen gewesen.

Achtung

Die Umsatzsteuerschuld beim Finanzamt muss vierteljährlich, ab  einem Jahresumsatz von 100.000 Euro monatlich beglichen werden.

Umsatzsteuerliche Regelungen für Kleinvermieter

Für Vermieter mit bis zu 30.000 Euro Umsatz gilt die Kleinunternehmerregelung und es kann auf die Verrechnung der Umsatzsteuer verzichtet werden, muss es aber nicht. Wer sich für die eine oder die andere Variante entscheidet, ist an diese Wahl aber mindestens fünf Jahre gebunden.

Besonderheiten beim Vermieten von Gewerbeimmobilien

Auch wer Gewerberaum, wie zum Beispiel ein Ladenlokal, vermietet, muss die Mieteinnahmen versteuern. Dabei können andere steuerliche Regelungen als bei der Vermietung von Wohnraum gelten. Foto: ArTo / fotolia.com

Wer keinen Wohnraum, sondern gewerblich genutzte Flächen vermietet, muss einige Besonderheiten beachten. Er hat dann grundsätzlich ein Wahlrecht, ob er für oder gegen die Verrechnung der Umsatzsteuer optiert. Diese beläuft sich bei der Vermietung von Gewerberaum übrigens auf 20 Prozent.

Und es gibt noch eine weitere Besonderheit: Wer zum Beispiel an Ärzte oder Banken vermietet, muss den Vertrag ohne Optierung auf Umsatzsteuer abschließen. Denn manche – wie die genannten –Branchen  sind selbst nicht vorsteuerabzugsberechtigt.

Auch für die Vermietung von Räumen zu Beherbergung gilt eine andere Regelung. Hier beträgt der Steuersatz 13 Prozent. Unter Beherbergung versteht man die kurzzeitige Vermietung von Räumlichkeiten, zum Beispiel an Touristen, wenn neben der Überlassung der Räume auch noch weitere Zusatzleistungen angeboten werden – zum Beispiel die Bereitstellung von Bettwäsche oder die Reinigung des Zimmers.

Mieteinnahmen versteuern: Steuerliche Besonderheiten bei gewerblicher Vermietung

Es macht auch einen Unterschied, ob ein Vermieter rein vermögenswaltend tätig ist – das ist in der Regel bei langfristigen Wohnungsvermietungen der Fall – oder ob er aktiv gewerblich tätig ist.

Manche Vermietertätigkeit geht über die private Vermögensverwaltung hinaus und gilt deshalb als gewerblich. Das kann dann der Fall sein, wenn Mietimmobilien zwecks Gewinnoptimierung öfter schon nach einer überschaubaren Haltefrist wieder verkauft werden. Das hat steuerliche Konsequenzen. Foto: REDPIXEL / fotolia.com

Für eine gewerbliche Tätigkeit kann übrigens schon sprechen, wenn ein Vermieter immer wieder Mietobjekte kauft und nach nicht allzu langer Zeit wieder veräußert, zum Beispiel, weil er sich dadurch zusätzliche Gewinne verspricht. Eine exakte Regel, ab wann gewerblicher Grundstückshandel vorliegt, existiert nicht. Der Verwaltungsgerichtshof (VwGH) bejaht dies, wenn Art und Umfang erheblich dasjenige Ausmaß überschreitet, welches üblicherweise mit der eigenen Vermögensverwaltung verbunden ist (Az.: 99/15/0155). Gewerbliche  Verkaufsvorgänge unterliegen zwar nicht der pauschalen Immobilienertragsteuer (Immo-ESt.) auf Gewinne in Höhe von 30 Prozent für nicht selbst genutzte Immobilien, die nach dem 31.02.2002 erworben wurden. Dafür werden Gewinne mit dem gewerblichen Tarifsteuersatz – der Stufentarif geht bis 55 Prozent – versteuert, und es besteht eine Beitragspflicht in der gesetzlichen Sozialversicherung. Dafür sind die Abschreibungssätze bei der gewerblichen Vermietung höher und bestimmte Kosten für Sanierungen können sofort, und nicht über viele Jahre verteilt, abgesetzt werden.

Auch wenn kein Immobilienhandel vorliegt, kann auch bei der Vermietung eine gewerbliche Tätigkeit vorliegen. Das ist etwa dann der Fall, wenn Wohnungen an Feriengäste mit insgesamt mehr als zehn Betten vermietet, und auch die Reinigung der Ferienwohnung oder gar eine Verpflegung der Feriengäste angeboten wird. Das geht über die Vermögensverwaltung hinaus und stellt eine gewerbliche Tätigkeit dar, für die die bereits oben genannten abweichenden steuerlichen Regelungen gelten.

Fazit: Auf Steuerberatung sollten Vermieter nicht verzichten

Ein Steuerberater kostet zwar erstmal Geld, hilft aber beim Steuern sparen. Das gilt für den Vermieter einer einzelnen Eigentumswohnung genauso wie für den, der zum Beispiel Ferienwohnungen vermietet. Ohne fachkundige Beratung besteht immer die Gefahr, zu viel ans Finanzamt zu zahlen.


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