Mietkauf: Erst mieten, dann kaufen

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Keine Miete mehr zu zahlen, sondern in den eigenen vier Wänden zu wohnen – das wünschen sich viele Österreicher. Eine Option, die in Österreich viele gemeinnützige Bauvereinigungen anbieten, ist der Mietkauf. Nach zehn Jahren regelmäßiger Mietzinszahlungen haben Mieter eine Kaufoption und können sich so den Traum von der Eigentumswohnung erfüllen.

Wer zum Mietkauf wohnt, kann sich nach zehn Jahren entscheiden, ob er die Wohnung kaufen möchte. Foto: Friedberg/fotolia.com

Endlich nicht mehr Mieter sein, keinen Mietzins mehr zahlen, in der Eigentumswohnung tun und lassen können, was man will. Der Traum von den eigenen vier Wänden erscheint vielen Österreichern schwer erreichbar. Für sie könnte der Mietkauf, der Abschluss eines Mietvertrags mit späterer Kaufoption, eine Möglichkeit sein. Angeboten werden Wohnungen mit Mietkaufoption von verschiedenen gemeinnützigen Bauvereinigungen.

Der monatliche Mietzins: kein Beitrag zur Kaufsumme

Im Gegensatz zu Ländern wie Deutschland, ist die in einem Mietvertrag mit späterer Kaufoption vereinbarte Miete kein Beitrag zum späteren Kaufpreis. Im Gegenteil: Bereits bei- der Anmietung einer Genossenschaftswohnung wird ein Finanzierungsbeitrag festgelegt, den der Mieter zu zahlen hat. Diese Einmalzahlung ist rechtlich gesehen ein Beitrag zu den Grundstücks- und Baukosten der jeweiligen Immobilie. Den gemeinnützigen Bauvereinigungen steht es völlig frei, diesen Beitrag zu gestalten – laut Arbeiterkammer ist jeder Betrag zwischen null und 200.000 Euro theoretisch denkbar. Für eine neue Wohnung in durchschnittlicher bis besserer Lage sollten sich Mieter auf  einen Finanzierungsbeitrag von etwa 15.000 bis 30.000 Euro einstellen.

Was eine Mietkaufwohnung kostet

Die Kosten können beim Mietkauf sehr unterschiedlich ausfallen. Meist ist zu Beginn der Mietzeit ein einmaliger Finanzierungsbeitrag zu zahlen. Foto: Antonioguillem/fotolia.com

Wichtig für alle Mietkäufer dürfte der spätere Kaufpreis sein. Das Hauptproblem: Dieser ist bei Anmietung der Wohnung nicht bekannt. Nach Antrag auf Eigentumsübertragung durch den Mieter macht die jeweilige Bauvereinigung ein Angebot mit einem Fixpreis. Dieser kann auf verschiedene Arten ermittelt werden, beispielsweise auf der Grundlage des Verkehrswerts oder analog zu einer frei errichteten, also nicht geförderten, Eigentumswohnung, wobei hier gewisse Zu- und Abschläge je nach Lage und Ausstattung berücksichtigt werden. Am Ende steht meist ein marktüblicher Preis, auf den der oben erwähnte Finanzierungsbeitrag aber angerechnet wird. Zusätzlich trägt der Käufer die üblichen Kaufnebenkosten, also etwa die Grunderwerbsteuer.

Wann eine Mietkaufwohnung gekauft werden kann

Um überhaupt eine Mietkaufwohnung anmieten zu können, müssen bestimmte Kriterien erfüllt sein. Der Mieter muss volljährig sein, die österreichische Staatbürgerschaft besitzen oder EU-Bürger sein. Auch für anerkannte Flüchtlinge ist Mietkauf eine Option. Zudem muss der potenzielle Mieter nachweisen, dass er einen dringenden Wohnbedarf hat, die Wohnung also tatsächlich braucht. Die Bauvereinigungen legen zusätzlich meist Mindest- und Höchstgrenzen beim Einkommen fest, die sich von Vereinigung zu Vereinigung und von Bundesland zu Bundesland unterscheiden.

Wer in einer Mietkaufwohnung lebt, kann diese nicht zu jedem beliebigen Zeitpunkt kaufen. Laut Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG) ist dies erstmals nach zehn Jahren möglich. Der (Noch-)Mieter kann dann einen entsprechenden Antrag an die Bauvereinigung stellen, er kann sich aber auch noch Zeit lassen – und zwar weitere fünf Jahre. Insgesamt kann ein Mietkäufer also bis zu 15 Jahre nach Anmietung der Wohnung einen entsprechenden Antrag stellen. Teilweise gibt es auch Genossenschaften, die ihren Mietern auch nach diesem Zeitraum noch Kaufoptionen unterbreiten.

Der Kauf selbst läuft übrigens ab wie bei jedem anderen Immobilienkauf auch. Er wird in der Regel über einen Notar abgewickelt, um die Finanzierung muss sich der Mietkäufer selbst kümmern.

Wenn der Mieter doch nicht kaufen möchte

Entscheidet sich der Mieter gegen den Kauf seiner Mietkaufwohnung, kann er einfach weiterhin Mieter bleiben.

Nun steht bei Anmietung einer Mietkaufwohnung nicht immer hundertprozentig fest, ob der Mieter auch in zehn bis 15 Jahren die nötigen Mittel haben wird, die Wohnung auch tatsächlich zu kaufen. Beim Mietkaufmodell gibt es aber tatsächlich nur eine Kaufoption, keine Pflicht. Will der Mieter die Wohnung doch nicht kaufen, bleibt er weiterhin gemäß Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz und Mietrechtsgesetz Mieter in seiner Wohnung. Die nicht wahrgenommene Kaufoption ist kein Kündigungsgrund.

Will der Mieter kündigen – wahlweise vor Ablauf der Zehnjahresfrist oder danach – kann er auch das im Rahmen der gesetzlichen Fristen machen. Auch die Bauvereinigung könnte theoretisch kündigen, aber nur im Rahmen der gesetzlichen Bestimmungen – also etwa dann, wenn der Mieter den Mietzins nicht mehr zahlt oder permanent den Hausfrieden empfindlich stört. Nach dem Ende des Mietvertrags bekommt der Mieter den Finanzierungsbeitrag dann binnen acht Wochen zurückgezahlt, allerdings nicht vollständig. Stattdessen nimmt die Bauvereinigung eine Abwertung für die Nutzungsdauer vor. Für Zeiten ab dem Jahr 2000 werden dabei ein Prozent des Beitrags pro Jahr abgezogen, für alle Jahre vor 2000 sind es zwei Prozent.

Hat der Mietkäufer die Wohnung bereits gekauft und will sie wiederverkaufen, sollte er bedenken, dass er damit zumindest in einem Zeitraum von zehn Jahren keinen Gewinn erzielen kann. Denn in diesem Zeitraum muss die Differenz aus Kaufpreis und Verkehrswert an die Genossenschaft abgeführt werden. Eine Ausnahme gibt es nur dann, wenn die Wohnung an nahe Angehörige verkauft wird.

Fazit

Mietkauf eignet sich für alle, die eine potenzielle Eigentumswohnung schon einmal zur Probe bewohnen wollen, sich aber noch nicht sofort langfristig binden möchten. Der Kauf ist nur eine Option. Wer für die Zukunft eine Eigentumswohnung anstrebt, für den kann Mietkauf eine gute Möglichkeit sein. Dabei besteht kein Zwang, die Immobilie wirklich zu kaufen – der Mieter kann sich auch noch dagegen entscheiden, wenn die Wohnungsbaugesellschaft den entsprechenden Kaufpreis genannt hat. Mietkäufer gehen aber auch ein gewisses Risiko ein. Der bereits gezahlte Mietzins wird nicht vom Kaufpreis abgezogen, der Mietkauf ist keine Form der Finanzierung. Und sollten sie sich entscheiden, doch nicht mehr in der Wohnung bleiben zu wollen, wird der Finanzierungsbetrag nur vermindert zurückerstattet.


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