Mietnomaden: So schützen und wehren sich Vermieter

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Bei der Wohnungsbesichtigung machen Mietnomaden oft noch einen anständigen Eindruck – sie treten gepflegt auf und zahlen vielleicht zu Beginn des Mietverhältnisses sogar noch die Miete. Dann bleibt sie plötzlich aus. Darum sollten Vermieter wissen, wie sie sich vor Zahlungsverweigerern schützen – und was sie tun können, wenn auf einmal kein Mietzins mehr aufs Konto fließt.

Mietnomaden, Foto: zazamaza/iStock.com
Wenn Mietnomaden in einer Wohnung gewütet haben, hinterlassen sie diese oft in einem schlechten Zustand. Foto: zazamaza/iStock.com

Wer eine Wohnung vermietet, rechnet mit dem Mietzins als regelmäßiges Einkommen – doch nicht jeder Mieter leistet sie. Besonders schlimm kommt es dann, wenn es sich um einen Mietnomaden handelt. „Das sind Personen, die eine Mietwohnung beziehen und diese sehr kurzfristig, ohne Miete zu entrichten, zurücklassen“, sagt Rechtsanwalt Dr. Martin Prunbauer, Präsident des Österreichischen Haus- und Grundbesitzerbundes (ÖHGB). Meistens würden diese Wohnungen auch noch in devastiertem Zustand verlassen. Eben dieses Verhalten ist für Mietnomaden aber keine Ausnahme, sondern eher die Regel. Am besten ist es daher, vorzubeugen und dafür zu sorgen, dass der Mietnomade gar nicht erst in die Wohnung einzieht.

Präventionsmaßnahmen: So schützen sich Vermieter vor Mietnomaden

Meist können Vermieter nicht auf den ersten Blick feststellen, wie sich ein Interessent später als Mieter verhalten wird. Daher sollten sie einige Nachweise von ihren Mietinteressenten fordern, um sich abzusichern.

1. Mieterselbstauskunft und andere Nachweise

Mietnomaden, Selbstauskunft, Grafik: immowelt.at

Vor dem Abschluss des Mietvertrags sollten sich Vermieter so umfassend wie möglich über den Mietinteressenten informieren. „Der Vermieter sollte eine Mieterselbstauskunft, eine Gehaltsabrechnung oder Ähnliches verlangen“, rät Prunbauer. In der Selbstauskunft fragen Vermieter grundlegende Informationen über den Interessenten ab, beispielsweise auch, ob es bei einer Auskunftei wie dem Kreditschutzverband 1830 einen Negativeintrag gibt. Zudem kann ein Vermieter nachfragen, ob der Mietinteressent schon einmal eine eidesstattliche Erklärung abgegeben hat – denn das würde bedeuten, dass er in der Vergangenheit schon einmal nicht mehr zahlungsfähig war.

Übrigens: Eine Lüge in der Selbstauskunft kann für den späteren Mieter schlimme Konsequenzen haben. Macht er bei berechtigten Fragen falsche Angaben-, kann der Vermieter den Mietvertrag anfechten und dem Mieter die Wohnung kündigen. Es gibt allerdings auch Fragen, die Vermieter nicht stellen dürfen beziehungsweise, bei denen der Mieter lügen darf – etwa wenn es um politische Vorlieben oder religiöse Ansichten geht.

Link-Tipp

In diesem Artikel können Sie nachlesen, wann Mieter lügen dürfen – und wann nicht.

2. Referenz des vorherigen Vermieters

Mietnomaden, Referenz, Grafik: immowelt.at

Um einen Mietinteressenten noch besser einschätzen zu können, kann es hilfreich sein, nach einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung oder einem kurzes Referenzschreiben des Vorvermieters zu fragen. So kann der Vermieter sichergehen, dass der Mieter zumindest bei seinem ehemaligen Vermieter schuldenfrei ist. Natürlich gibt es allerdings Vermieter, die nicht dazu bereit sind, entsprechende Auskünfte zu geben – gesetzlich dazu verpflichtet sind sie nicht.

3. Zahlung der Kaution und erste Miete

Mietnomaden, Miete, Grafik: immowelt.at

„Auf jeden Fall sollte der Mieter eine Kaution hinterlegen“, sagt Prunbauer. Generell sollte der Vermieter diese direkt zu Mietbeginn verlangen. Das bedeutet entweder, dass das Geld am Tag des Mietbeginns auf seinem Konto eingeht oder, dass der neue Mieter das Geld in bar dabei hat. Die Kaution muss der Vermieter dann von seinem Privatvermögen getrennt anlegen.

Link-Tipp

Höhe, Anlage, Rückzahlung: Hier finden Sie weitere Informationen zum Thema Mietkaution.

Mietnomade im Haus – und dann?

Allen Vorsichtsmaßnahmen zum Trotz kann es sein, dass ein Zahlungsverweigerer und damit möglicherweise auch ein Mietnomade den Weg in die Wohnung findet. Auch dann sollten Vermieter wissen, wie sie am besten reagieren.

1. Abmahnung und Kündigung

Ist der Mieter länger als einen Monat mit der Zahlung der Miete im Rückstand, sollte der Vermieter ihn zunächst abmahnen. Das Allgemeine Bürgerliche Gesetzbuch (ABGB) regelt, dass ein Mieter nur dann gekündigt werden kann, wenn er auch nach einer solchen Abmahnung nicht zahlt. Eine genaue Frist ist hierzu nicht festgelegt, die Rechtsprechung geht lediglich davon aus, dass sie angemessen sein muss. Eine Zahlungsfrist von zwei Wochen dürfte in den meisten Fällen genügen. Reagiert der Mieter nicht, kann der Vermieter seinerseits fristlos kündigen. Viele Mietnomaden ignorieren allerdings auch die Kündigung.

2. Räumungsklage

Mietnomaden, Räumungsklage, Grafik: immowelt.at

Zahlt der Mieter auch nach einer Abmahnung nicht, muss der Vermieter beim zuständigen Bezirksgericht schriftlich eine Räumungsklage einreichen – und zwar so bald wie möglich. „Eine rasche Klagsführung ist angezeigt“, sagt Prunbauer. „Leider vergehen oft schon vor Einleitung von Verfahren in der Regel zwei bis drei Monate bis der Vermieter bemerkt, dass hier tatsächlich nicht nur eine Verzögerung oder ein Missverständnis vorliegt, sondern schlicht nicht bezahlt wird“, so Prunbauer.

Nachdem der Vermieter Räumungsklage eingereicht hat, erhält der Mieter seinerseits einen Brief und bekommt darin auch einen Termin für eine Gerichtsverhandlung mitgeteilt. Er hat dann noch einmal bis zu diesem Termin Zeit, seinen Mietrückstand zu begleichen. Dieser Zeitraum ist jedoch von Gericht zu Gericht unterschiedlich. Bis es zur Delogierung kommt, kann also viel Zeit vergehen. Prunbauer warnt allerdings: „Ein Vermieter darf nicht zur Selbsthilfe greifen, indem er eigenmächtig die Sachen des Mieters entfernt und das Schloss auswechselt."

3. Delogierung

Mietnomaden, Delogierung, Grafik: immowelt.at

Erachtet das Gericht die Kündigung für wirksam, wird ein rechtskräftiger Exekutionstitel erlassen. Das Gericht setzt dann einen Räumungstermin fest. Zieht der Mietnomade auch bis dahin nicht freiwillig aus, kommt zum fraglichen Termin der Gerichtsvollzieher, gegebenenfalls mit Unterstützung eines Schlüsseldienstes – und für den Fall, dass der Mieter sich der Delogierung körperlich zur Wehr setzt, auch mit polizeilicher Unterstützung. Sollte der Mieter noch Möbel in der Wohnung zurückgelassen haben, ist außerdem ein Umzugsunternehmen dabei. Denn die Möbel müssen eingelagert werden und der ehemalige Mieter muss zumindest die Chance haben, sie zurückzubekommen.

Eine gesetzliche Frist, wie lange die Möbel eingelagert werden müssen, gibt es nicht. Wenn der Mieter die Sachen aber nach einer angemessenen Frist nicht zurückverlangt, darf der Vermieter sie aber verkaufen und aus dem Erlös die Kosten für die Delogierung decken – zumindest teilweise.

Info

Alternative: Berliner Modell

Eine Alternative zum Abtransport der Möbel ist das sogenannte Berliner Modell. Der Vermieter kann für die Gegenstände des Mieters sein Vermieterpfandrecht in Anspruch nehmen. Mit diesem Recht kann er die Möbel dann als Druckmittel gegenüber dem Mietnomaden behalten. Dann benötigt der Vermieter nur noch den Gerichtsvollzieher zur Herausgabe der Wohnung. Dieser setzt den Mietnomaden vor die Tür, tauscht das Schloss aus und geht. Der Vermieter kann die Möbel dann beispielsweise in der Wohnung belassen oder sie im Keller einlagern.

Kosten einer Delogierung

Mietnomaden, Prunbauer, Foto: ÖHGB
Rät im Falle von Mietnomaden dazu, so schnell wie möglich den Rechtsweg zu gehen: Dr. Martin Prunbauer, Präsident des Österreichischen Haus- und Grundbesitzerbundes (ÖHGB) Foto: ÖHGB

Die Kosten für die Wohnungsräumung muss zunächst der Vermieter zahlen. „Er kann sie sich theoretisch vom Mietnomaden exekutiv wieder zurückholen“, erklärt Prunbauer. In vielen Fällen sei dieser aber zahlungsunfähig. Der Vermieter hat dann aber zumindest das Recht, die Kaution einzubehalten. „Eingebrachte Fahrnisse, also beispielsweise die Möbel des Mieters, kann der Vermieter zwar versteigern lassen, jedoch sind diese im Falle von Mietnomaden oft wertlos“, so Prunbauer.

„Die Verfahrenskosten, Delogierungskosten und Einlagerungskosten können beachtliche Kosten mit sich bringen“, so Prunbauer. Gerade in diesen Fällen zeige sich daher, wie wichtig eine Kaution ist, aus der sich der Vermieter zumindest zum Teil befriedigen kann.

Nicht jedes Mietsäumnis deutet auf Mietnomaden hin

Wenn ein Mieter seinen Mietzins nicht mehr fristgerecht zahlt, sollte der Vermieter aber zunächst nicht in Panik verfallen. Häufig stecken dahinter keine böse Absichten, sondern vorübergehende Zahlungsschwierigkeiten aufgrund unerwarteter Ausgaben oder einer Kündigung des Jobs. Hier können Mieter und Vermieter oft gemeinsam eine Lösung finden. Auch kann der Vermieter den Mieter darauf hinweisen, dass ihm unter Umständen eine Wohnbeihilfe zusteht – zuständig dafür sind je nach Bundesland unterschiedliche Ämter.

Sollte für den Vermieter jedoch erst einmal feststehen, dass er es mit einem Mietnomaden zu tun hat, empfiehlt sich in den meisten Fällen ein Rechtsbeistand – entweder durch einen Fachanwalt oder einen Eigentümerverband wie den Österreichischen Haus- und Grundbesitzerbund.

05.07.2017


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