Mietzinsminderung bei defekter Heizung: Wenn das Wohnzimmer zum Nordpol wird

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Die Horrorvorstellung im Winter: Draußen hat es Minusgrade und die Heizkörper in der Mietwohnung bleiben kalt. Bei einer defekten Heizung müssen Mieter zuerst aktiv werden und ihren Vermieter informieren – erst dann können sie eventuell ihr Recht auf Mietzinsminderung durchsetzen. So gehen sie dabei vor.

Wenn die Heizung nicht funktioniert, muss der Vermieter sie reparieren – und der Mieter hat ein Recht auf Mietzinsminderung. Foto: Antonioguillem/fotolia.com

Eine funktionierende Heizung gehört zum Standard einer jeden Wohnung. Fällt sie ganz aus oder es wird nicht mehr richtig warm, kann der Mieter seine Wohnung nicht mehr so nutzen wie bei Abschluss des Mietvertrags vorgesehen. Die Konsequenz: Er kann die Miete mindern. Um die Mietzinsminderung erfolgreich durchzusetzen, sollte er jedoch vorsichtig vorgehen.

Heizung defekt? So sollten Mieter vorgehen

Ein Heizungsausfall ist ein Mangel, den der Mieter seinem Vermieter so schnell wie möglich mitteilen muss. Denn dieser ist für die Reparatur zuständig und muss auch die Kosten tragen. Der Mieter sollte seinem Vermieter also die Möglichkeit geben, den Schaden zu reparieren – aber: den Mietzins mindern kann er theoretisch schon jetzt. „Laut Allgemeinem Bürgerlichen Gesetzbuch kann der Mieter ab dem Zeitpunkt, wo er die Wohnung nicht mehr ohne Einschränkungen nutzen kann, den Mietzins reduzieren“, sagt Mag. Barbara Walzl-Sirk, Bundesobfrau des Mieterschutzverbands.

In der Praxis empfiehlt es sich allerdings, nicht sofort zu diesem Mittel zu greifen. Denn eine voreilige Minderung des Mietzinses könnte dazu führen, dass der Vermieter das als Grund für eine Kündigung nimmt, was weitere Rechtsstreitigkeiten zur Folge hätte. Die Arbeiterkammer empfiehlt, den Schaden schriftlich anzuzeigen und weiterhin den vorgeschriebenen Mietzins zu zahlen, aber ausdrücklich unter Vorbehalt. Im gleichen Schreiben sollten Mieter darauf verweisen, dass ihnen bereits ab Beginn der Beeinträchtigung per Gesetz eine Mietzinsminderung zusteht.

„Der Grund dafür liegt darin, dass er ansonsten sein Mietzinsminderungsrecht verlieren würde“, so Walzl-Sirk. Hat der Mieter allerdings nur unter Vorbehalt gezahlt und auf sein Recht auf Mietzinsminderung hingewiesen, kann er denn zu viel gezahlten Mietzins rückwirkend einklagen.

Link-Tipp

Einen Musterbrief für eine Mietzinsreduktion bei defekter Therme können Sie auf den Seiten der Arbeiterkammer herunterladen.

Wichtig zudem: Ein Recht auf Mietzinsminderung besteht nur, wenn die Wohnung auch tatsächlich kalt bleibt. „Also nur dann, wenn der Mieter die Wohnung nicht mit anderen Hilfsmitteln beheizt“, so Walzl-Sirk. „Heizt der Mieter beispielsweise elektrisch, kann er die Miete nicht mindern, dafür aber den Strommehrverbrauch vom Vermieter verlangen“, so die Expertin.

Achtung

Wenn der Vermieter nachweisen kann, dass der Mieter die Heizung kaputt gemacht hat, darf dieser den Mietzins nicht mindern. Zudem kann der Vermieter verlangen, dass der Mieter auch die Kosten für die Reparatur übernimmt. Je nach Kosten und Deckungssumme springt unter Umständen dann die Haftpflichtversicherung des Mieters für den Schaden ein, sofern mitversichert.

Wenn der Vermieter nicht reagiert: Heizung selbst reparieren lassen

Wenn der Vermieter die Heizung nicht reparieren will, kann der Vermieter selbst die Instandsetzung beauftragen – und die Kosten vom Vermieter zurückverlangen. Foto: Wellnhofer Designs/fotolia.com

Komplizierter wird es, wenn der Vermieter nicht erreichbar ist, weil er beispielsweise im Urlaub ist oder den Hilferuf seines Mieters ignoriert. Hierbei ist es sinnvoll, dem Vermieter eine angemessene Frist für die Reparatur zu setzen – gesetzlich ist nicht festgelegt, wie lang diese sein darf. Gemeinhin wird aber eine Frist von drei oder vier Tagen als angemessen betrachtet. „Wenn der Vermieter dann nicht reagiert und man die Therme selbst reparieren muss, kann man die Kosten vom Vermieter zurückverlangen“, so Walzl-Sirk. Schließlich sei der Vermieter für die Reparatur der Therme zuständig.

Mietzinsminderung bei kaputter Heizung: Ab wann sie möglich ist

Bei allen rechtlichen Feinheiten einer Mietzinsminderung stellt sich jedoch die Frage, ab wann eine Heizung wirklich als kaputt gilt. „Die Ö-Norm H 7500 empfiehlt, welche Temperaturen in Wohnungen in den einzelnen Räumen erreicht werden müssen“, erklärt Walzl-Sirk. Demnach sollten in Wohn- und Kinderzimmern zwischen 20 und 22 Grad, im Badezimmer 24 Grad und im Schlafzimmer 20 Grad herrschen. Liegt die Temperatur darunter, gilt eine Heizung als kaputt.

Um wie viel der Mietzins gemindert werden darf

Wie viel weniger Miete wegen einer kaputten Heizung angebracht ist, hängt vom Einzelfall ab. Das Landesgericht für Zivilrechtsachen Wien hat beispielsweise entscheiden, dass bei einer komplett defekten Heizung im Februar eine einhundertprozentige Mietzinsminderung möglich ist (Az.: 39 R 27/15g-39). In einer anderen Entscheidung hat das gleiche Gericht bei einer schlecht regulierbaren Heizleistung eine zwölfprozentige Mietzinsminderung anerkannt, wenn dadurch im zentralen Wohnbereich nur eine Temperatur um 17 bis 18 Grad möglich war.

Egal wie hoch die Mietzinsminderung ausfällt, sie kann immer anteilig von der gesamten Monatsmiete inklusive Betriebskosten abgezogen werden, weiß Walzl-Sirk – allerdings nur für jene Tage, an denen die Heizung nicht funktioniert hat.

Ein Rechenbeispiel

Die Gesamtmiete einer Zwei-Zimmer-Wohnung beträgt 600 Euro monatlich. An zehn Tagen des Monats November wird es nur 15 Grad warm. Der Mieter mindert die Miete daraufhin um 40 Prozent. Es gilt nun, zunächst die Miete für einen Tag auszurechnen. Hierzu wird die Warmmiete durch die Monatstage geteilt:

600 Euro
/ 30 Tage
__________
= 20 Euro pro Tag

Im Anschluss wird dieser Betrag mit der Anzahl der Tage multipliziert, an denen es in der Wohnung zu kalt war:

20 Euro
x 10 Tage
__________
= 200 Euro

40 Prozent dieses Betrags können nun von der gesamten Warmmiete abgezogen werden:

600 Euro
– 80 Euro
__________
= 520 Euro

Die zu zahlende Miete beträgt für den Monat November also noch 520 Euro.

Vor Mietzinsminderung: Ist die Heizung defekt, Gespräch mit dem Vermieter suchen

Wenn es in der Wohnung nicht mehr richtig warm wird, sollten Mieter immer erst das Gespräch mit dem Vermieter suchen. Denn: Wer die Miete voreilig zu stark oder ohne Grund mindert, geht ein Risiko ein. Im Extremfall kann der Vermieter den Mietvertrag sogar kündigen, wenn der Mieter einen unverhältnismäßig hohen Betrag von seiner Miete abzieht oder die Mietzahlung zu Unrecht kürzt.

Vor einer Mietzinsminderung empfiehlt sich darüber hinaus stets eine rechtliche Beratung. Die gibt es beispielsweise beim Mieterschutzverband oder direkt bei einem auf Mietrecht spezialisierten Fachanwalt.

07.12.2017


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