Mit der Immobilienwertermittlung zum richtigen Preis

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Der Kauf einer Immobilie ist eine Entscheidung fürs Leben und häufig mit hohen finanziellen Risiken verbunden. Grund genug, den Wert des Hauses oder der Wohnung im Vorfeld möglichst genau zu bestimmen – das ist auch für den Verkäufer elementar. Welche verschiedenen Verfahren es für die Wertermittlung gibt, wann eine professionelle Immobilienwertermittlung sinnvoll ist und welche Kriterien dabei entscheidend sind.

Immobilienwertermittlung, Wert, Foto: leszekglasner / fotolia.com
Immobilienwertermittlung: Wer sein Haus verkaufen will, sollte vorher den Wert der Immobilie schätzen lassen. Foto: leszekglasner / fotolia.com

Wer seine Immobilie verkaufen will, möchte den bestmöglichen Preis erzielen. Umgekehrt wird ein Käufer immer daran interessiert sein, nicht zu viel zu zahlen. Wieviel ein Objekt dann tatsächlich am Markt erzielt, hängt von den verschiedensten Faktoren ab. Grundsätzlich gilt aber: Den absoluten Preis für eine Immobilie gibt es nicht. Er richtet sich wie bei jedem Produkt oder jeder Dienstleistung nach Angebot und Nachfrage. Bei Immobilien kann der Marktpreis je nach Lage, Bauart und Zeitpunkt des Verkaufs sehr unterschiedlich sein. Jedes Objekt sieht anders aus und hat somit auch seinen eigenen Wert. Umso wichtiger ist es, mittels einer Immobilienbewertung den Verkehrswert, beziehungsweise den aktuellen Marktwert zu bestimmen.

Info

Definition Verkehrswert (§ 2 LBG)

Der Verkehrswert einer Immobilie ist laut Liegenschaftsbewertungsgesetz (LBG) der Preis, der bei einer Veräußerung üblicherweise im redlichen Geschäftsverkehr erzielt werden kann. Außer Betracht bleiben bei der Ermittlung des Verkehrswertes besondere Vorlieben und andere ideelle Wertzumessungen einzelner Personen.

Wann eine Immobilienwertermittlung sinnvoll ist

Den Wert einer Immobilie zu kennen, ist vor allem dann erforderlich, wenn die Immobilie den Besitzer wechselt. Dies ist beim Kauf und Verkauf, aber auch bei Scheidungsverfahren, Vermögensaufteilungen, Erbauseinandersetzungen oder auch bei Zwangsversteigerungen der Fall.

Kauf und Verkauf

Häufig werden Immobilien vor dem Kauf oder Verkauf bewertet. Die Immobilienwertermittlung dient dabei als Entscheidungshilfe und als Richtwert, um den Verkaufspreis festzulegen. Sie ist eine Absicherung für beide Parteien, damit die Immobilie nicht über beziehungsweise unter Wert gekauft oder verkauft wird.

Scheidung

Nach einer Scheidung kommt es zu einem Zugewinnausgleich, sofern nicht in einem Ehevertrag etwas anderes geregelt wurde. Dabei wird der während der Ehezeit erwirtschaftete Gewinn innerhalb auf beide Ehepartner zu gleichen Teilen aufgeteilt. Da erworbene Immobilien genauso wie das vorhandene Vermögen beider Parteien in den Zugewinnausgleich eingerechnet werden, ist die Bestimmung ihres Wertes unverzichtbar.

Erbschaft und Schenkungen

Die Erbschafts- und Schenkungssteuer wurde in Österreich abgeschafft, daher ist eine Immobilienwertermittlung bei einer Erbschaft oder Schenkung an eine einzelne Person in den meisten Fällen nicht nötig. Anders kann es aussehen, wenn zum Beispiel eine Immobilie und weiteres Vermögen an mehrere Personen vererbt wird. Dann ist eine Wertermittlung sinnvoll,denn nur so lässt sich das Erbe gerecht aufteilen.

Sorgerecht und Vormundschaft

Auch bei Sorgerechtsangelegenheiten kann eine Immobilienwertermittlung sinnvoll sein, wenn zum Beispiel die Immobilie einer pflegebedürftigen Person veräußert wird, um die Pflegekosten zu stemmen. Dann wird das Vormundschaftsgericht ein Gutachten über den Verkehrswert der Immobilie einholen um sicherzustellen, dass bei der Veräußerung das Bestmögliche für den Betreuten herauskommt.

Verlängerung von Hypotheken

Wenn die Zinsfestschreibungfür ein Darlehen etwa nach zehn Jahren abgelaufen ist, ist schon ein Teil der ursprünglichen Schuld getilgt, so dass eine Anschlussfinanzierung für die Bank weniger riskant ist. Banken ermitteln bei einer Finanzierung in der Regel von sich aus bei der Erstfinanzierung den Immobilienwert und überprüfen dies auch bei einer Anschlussfinanzierung. Um seine Verhandlungsposition mit der Bank zu verbessern, kann es in manchen Fällen dennoch sinnvoll sein, bei der Verlängerung der Hypothek den Immobilienwert extern ermitteln zu lassen, um die bestmöglichen Konditionen zu erhalten.

Möglichkeiten zur Immobilienwertermittlung

Immobilienwertermittlung, Gutachten, Foto: iStock.com / sturti
Eine Möglichkeit, den Wert einer Immobilie zu ermitteln, ist, einen Gutachter einzuschalten. Foto: iStock.com / sturti

Hat man sich dazu entschlossen, den Wert des eigenen Hauses oder der Wunsch-Wohnung festzustellen, dann stehen je nach Budget und Verwendung verschiedene Methoden zur Auswahl.

Gutachten

Die sicherste Variante, die eigene Immobilie bewerten zu lassen ist die, einen Baugutachter zu beauftragen. Dafür muss nicht immer ein kompliziertes und teures Verkehrswertgutachten beauftragt werden. Oft reicht es auch aus, wenn der Wert der Immobilie mündlich eingeschätzt wird. Dies gilt zumindest dann, wenn es nicht um eine gerichtliche Auseinandersetzung geht, sondern darum, dass man lediglich eine qualifizierte Einschätzung benötigt, wie viel eine Immobilie wert ist. Dabei kommt der Gutachter vor Ort, schaut sich das Haus an, macht eine Bestandsaufnahme und berechnet im Anschluss den Wert. Für ein mündliches Gutachten muss man mit wesentlich geringeren Kosten rechnen, als für ein schriftliches. Gutachter verlangen in der Regel einen Stundenlohn in Höhe von rund 70 bis 100 Euro; bei einem Einfamilienhaus dürften die Kosten demzufolge in einem niedrigen dreistelligen Bereich liegen.

Ein schriftliches und ausführliches Verkehrswertgutachten ist hingegen deutlich teurer. Bei einem öffentlich bestellten Gutachter sollten dafür circa 1.000 bis 2.000 Euro eingeplant werden, Makler oder nicht vereidigte Sachverständige sind meistens etwas günstiger. Allerdings erkennen Gerichte, Ämter und Behörden in der Regel nur ein von einem vereidigten Immobiliengutachter erstelltes schriftliches Gutachten an.

Achtung

Darauf sollten Sie bei der Auswahl des Gutachters achten:

  • Qualifizierung nachweisen lassen. Diese sind oft Bauingenieure oder Architekten. Gerichtlich und behördlich anerkannt sind aber nur allgemein beeidete und gerichtlich zertifizierte Sachverständige für Liegenschaftsbewertungen.
  • Gutachter sollte aus der eigenen Region/Stadt kommen
  • Prüfen, worauf sich der Gutachter spezialisiert hat. Er sollte sich mit seinen geschäftlichen Aktivitäten in dem relevanten Bereich bewegen. Ein Gutachter, der meist Gewerbeimmobilien bewertet, wird Probleme bei einem Einfamilienhaus haben.
  • Klären, ob der Sachverständige die Einhaltung der Termine garantieren kann.
  • Vergleichsangebote einholen, da die Kosten für ein Wertgutachten beziehungsweise das Honorar für den Sachverständigen individuell vereinbart werden.
  • Auf ein professionelles Auftreten achten
  • Alle wichtigen Kriterien oder Zusagen schriftlich in einem Vertrag fixieren.

Online-Bewertung

Einige Anbieter bieten Online-Bewertungen. Dabei müssen Immobilienbesitzer selbst alle Daten in ein entsprechendes Formular eingeben – und bekommen so ein grobes erstes Ergebnis, an dem sie sich orientieren können.

Eigene Marktanalyse

Eine einfache Marktanalyse lässt sich auch ohne fremde Hilfe selbst durchführen. Dabei werden die Preise vergleichbarer Immobilien im Internet auf Immobilienportalen miteinander verglichen. Allein sich die Verkäufe im näheren Umfeld anzusehen, reicht für eine verlässliche und umfangreiche Marktanalyse allerdings nicht aus. Die Unterschiede bezüglich Baujahr, Zustand, Ausstattung, etc. zwischen den verkauften Immobilien und des zu bewertenden Objekts könnten zu groß sein, um sie zu vergleichen. Zudem sollten sich Verkäufer oder Käufer auch immer vor Augen führen, wie die Preise zustande gekommen sind: Muss eine Immobilie zum Beispiel dringend verkauft werden, ist die Schmerzgrenze beim Preis vermutlich niedriger als bestünde kein Zeitdruck und der Verkäufer kann auf ein passendes Angebot warten.

Generell gilt, um den Wert einer Immobilie grob einzuschätzen, ist die Marktanalyse ein probates Mittel. Für eine möglichst exakte Wertermittlung ist ein Gutachter die geeignetere Wahl.

Kriterien bei der Wertermittlung

Immobilienwertermittlung, altes Haus, Foto: jurapix / fotolia.com
Bei der Immobilienwertermittlung spielen verschiedene Kriterien, zum Beispiel der Zustand und die Lage der Immobilie eine große Rolle. Foto: jurapix / fotolia.com

Damit die Immobilienbewertung den tatsächlichen Wert der Immobilie möglichst exakt widerspiegeln kann, müssen die Eigenschaften der Immobilie als auch diverse rechtliche Faktoren berücksichtigt werden. Für die Wertermittlung ist das Zusammenspiel aller Kriterien entscheidend.

Lage

Es kommt vor, dass ein Haus mit einer Fläche von 220 Quadratmetern und optimaler Raumaufteilung günstiger ist als ein 170 Quadratmeter großes Haus mit verschachtelten Zimmern. Grund dafür ist die Lage der Immobilie: Während sich das große Haus abgeschieden in einem suburbanen Vorort befindet, liegt das kleinere in einer zentrumsnahen besseren Wohnlage. Darin zeigt sich, dass die Lage den Wert einer Immobilie besonders stark beeinflusst, da sie im Gegensatz zu anderen Faktoren nicht zu verändern ist. Die Nähe zur Stadt, die Infrastruktur, das kulturelle Angebot in unmittelbare Nähe und die Anbindung an Nah- sowie Fernverkehr spielen hierbei eine bedeutende Rolle. Dabei wird zwischen Makro- und Mikrolage unterschieden. Mit Makrolage ist die Region oder Stadt gemeint, mit Mikrolage die direkte Umgebung und Verkehrsanbindung der Immobilie.

Baujahr und Fläche

Neben der Lage ist bei der Immobilienwertermittlung auch die Wohnung oder Haus an sich von großer Bedeutung. Vor allem die Fläche, das Baujahr, die Nutzungsmöglichkeiten und der derzeitige Zustand sind hier maßgebend. Auch die Anzahl und der Schnitt der einzelnen Räume bestimmen den Wert einer Immobilie. Unabhängig von anderen Faktoren gilt: Je großzügiger die Räume geschnitten sind und je flexibler die Möglichkeiten zur Nutzung sind, desto wertvoller ist das Objekt.

Zustand und Alter

Wichtiger als das Baujahr ist der Erhaltungszustand, aber auch der energetische Zustand von Immobilien: Durch regelmäßige Renovierungs- und Sanierungsarbeiten kann der Verkehrswert langfristig erhalten werden. Dabei sollten nicht nur optische Aspekte berücksichtigt werden, sondern auch die Energieeffizienz und die Qualität der Bausubstanz des Gebäudes. So macht sich zum Beispiel eine schlechte Dämmung nicht nur bei den Energiekosten bemerkbar, sondern auch beim Immobilienwert. Je besser der energetische Zustand des Gebäudes ist, desto wertvoller ist es in der Regel.

Ausstattung

Ein weiterer Punkt, der bei der Immobilienwertermittlung ausschlaggebend ist, ist die Ausstattung des Objekts. Die Art der Fenster und Heizung sowie die Qualität der Wärmedämmung können den Preis genauso verändern wie der in der Wohnung verlegte Bodenbelag oder der Zustand des Bades. Ein Haus mit einer modernen und umweltfreundlichen Pelletheizung wird beispielsweise teurer sein als dasselbe Haus mit Ölheizung. Für eine Wohnung mit einer nagelneuen, hochwertigen Einbauküche aus dem Fachhandel müssen Käufer mehr bezahlen als für dieselbe Wohnung mit einer 20 Jahre alten Küche vom Discounter, bei der kein Schrank mehr zum anderen passt.

Rechtlicher Rahmen

Auch die rechtlichen Rahmenbedingungen spielen bei der Wertermittlung eine wichtige Rolle, wie zum Beispiel der Denkmalschutz. Dabei müssen einerseits die Instandhaltungskosten oder ein mögliches Abbruchverbot mit eingerechnet werden, andererseits die steuerlichen Vorteile. Denn Eigentümer einer denkmalgeschützten Immobilie profitieren von einer reduzierten Grundsteuer. Bei einem denkmalgeschützten Anwesen, das unter das Mietrechtsgesetz fällt, entfällt zudem die Bindung an den Kategoriemietzins, sofern der Eigentümer Eigenmittel zur Sanierung des Gebäudes aufgebracht hat. Eben diese Sanierungskosten können zusätzlich auf Antrag innerhalb von 15 Jahren abgeschrieben werden (§ 28 Abs. 3 EStG).

Aber auch falls Erbbaurechte vorhanden sind, fallen diese bei der Bewertung ins Gewicht. Denn steht eine Immobilie auf fremden Grund, ist sie weniger wert als würden Gebäude- und Grundstückseigentümer identisch sein.

Marktsituation

Wie auf jedem freien Markt, gilt auch bei Immobilien: Je geringer das Angebot und je größer die Nachfrage, desto höher ist der Preis. Bestes Beispiel hierfür ist Wien: Die Stadt ist beliebt, doch es gibt zu wenige freie Wohnungen. Aufgrund der Marktsituation kletterten die Wohnungspreise in den vergangen Jahren immer weiter nach oben. So erzielt eine Wohnung in Wien einen deutlich höheren Verkaufspreis wie zum Beispiel eine vergleichbare Wohnung im Burgenland.

Immobilienwertermittlung – drei normierte Verfahren

Immobilienwertermittlung, Häuser, Verfahren, Foto: ThomBal / fotolia.com
Das Sachwertverfahren wird bei Immobilien angewendet, bei deren Wertermittlung es nicht zwangsläufig auf den Ertrag ankommt – zum Beispiel bei Einfamilienhäusern. Foto: ThomBal / fotolia.com

Für die Berechnung des Verkehrswerts einer Immobilie in einem Gutachten gibt es drei normierte Bewertungsverfahren: Das Vergleichswert-, das Sachwert- und das Ertragswertverfahren (§§ 4-5 LBG). Welches Verfahren letztendlich zum Einsatz kommt, hängt von der zu bewertenden Immobilie ab. Das Liegenschaftsbewertungsgesetz regelt aber auch, dass mehrere Wertermittlungsverfahren parallel anzuwenden sind, wenn dies zur vollständigen Berücksichtigung aller den Wert der Immobilie bestimmenden Umstände erforderlich ist (§ 3, Abs. 2 LBG).

Das Vergleichswertverfahren

Bei diesem Verfahren wird der Wert der Immobilie durch Vergleich mit tatsächlich erzielten Kaufpreisen vergleichbarer Immobilien ermittelt (§ 4 LBG). Der Wert einer Eigentumswohnung wird meistens mit Hilfe dieses Verfahrens errechnet. Auch Baugrundstücke, Reihenhäuser oder Doppelhaushälften werden gerne auf diese Weise bewertet. Dafür wird aus einem Bestand an vergleichbaren Objekten ein Durchschnittspreis errechnet. Je mehr Vergleichspreise miteinbezogen werden können, desto sicherer ist das Ergebnis. Merkmale des Grundstücks und der Immobilie an sich – etwa Alter, energetischer Zustand und Ausstattung – werden dabei durch Zu- und Abschläge berücksichtigt.

In ländlichen Regionen kann aufgrund der geringen Vergleichsbasis die Wertspanne schon mal etwas größer ausfallen. Gleiches gilt für ungewöhnliche Immobilien, die sich schwer vergleichen lassen. In diesen Fällen sollte ein Gutachter hinzugezogen werden, um ein gutes Ergebnis zu erhalten.

Das Sachwertverfahren

Beim Sachwertverfahren wird der Wert der Immobilie durch Zusammenzählen von Bodenwert, Bauwert und des Wertes sonstiger Bestandteile sowie gegebenenfalls des Zubehörs der Sache ermittelt (§ 5, LBG). Dieses Verfahren wird bei Immobilien angewendet, bei deren Wertermittlung es nicht zwangsläufig auf den Ertrag ankommt – so zum Beispiel bei Ein- oder Zweifamilienhäusern. Lage, Baukosten und altersbedingter Abnutzung werden hierbei berücksichtigt.

Das Ertragswertverfahren

Beim Ertragswertverfahren geht es um die Rentabilität einer Kapitalanlageimmobilie. Dabei sind einerseits der Bodenwert, andererseits die Mieteinnahmen maßgeblich (LBG; § 5). Angewandt wird das Verfahren hauptsächlich bei Mietimmobilien wie Mehrfamilienhäusern und gewerblich genutzten Gebäuden wie Büroimmobilien. Kapitalanleger interessiert nicht nur die Lage oder Ausstattung, sondern auch, wie viel Geld sie investieren müssen und wie viel sie letztendlich erwirtschaften können. Deshalb konzentriert sich diese Art der Immobilienbewertung auf den beim Eigentümer verbleibende Reinetrag.

Info

Residualwertverfahren für Bauträger

Bauträger ermitteln mithilfe des Residualwertverfahrens bei unbebauten Grundstücken, für die keine oder kaum Vergleichswerte vorliegen, wie viel diese kosten dürfen.
Dabei wird (fiktiv) der Wert einer noch nicht existierenden Immobilie auf dem Grundstück mittels Vergleichswert- oder Ertragswertverfahren ermittelt. Von diesem Wert werden die Baukosten abgezogen, was den höchstmöglichen Grundstückspreis ergibt.
Somit ist das Residualwertverfahren kein eigenes Wertermittlungsverfahren, sondern eine spezielle Answendung bestehender Verfahren.

Käufer vs. Verkäufer: Wer schätzt mein Haus wie ein?

Dass Immobilien häufig unterschiedlich bewertet werden, hängt auch stark von unterschiedlichen Sichtweisen ab. Eigentümer wissen genau, wie viel Arbeit, Zeit und Liebe sie in ihr Haus gesteckt haben – und schätzen den Wert oft zu hoch ein. Im Gegensatz zu den Käufern: Sie sehen eher die Arbeit, die sie noch in die Immobilie hineinstecken müssen und kalkulieren dementsprechend vorsichtig beim Preis. Umso wichtiger ist eine Wertermittlung vor dem Kauf oder Verkauf. Der Verkehrswert pendelt sich meistens zwischen den Einschätzungen von Käufer und Verkäufer ein und gibt den tatsächlichen Wert des Gebäudes am besten wider.

Immobilienwertermittlung, Bewertung Immobilie, Finanzamt, Grafik: immowelt.at
Der Unterschied, wie Käufer und Verkäufer das gleiche Haus einschätzen, kann groß sein. Während das Finanzamt bei einem Verkauf an einem möglichst hohen Preis interessiert ist, kalkuliert die finanzierende Bank mit einem möglichst vorsichtigen Wertansatz – so minimieren sie das Risiko, bei Zahlungsunfähigkeit des Kreditnehmers und folgender Zwangsversteigerung Geld zu verlieren. Eine seriöse Immobilienwertermittlung kommt dem realen Wert meist am nächsten. Grafik: immowelt.at

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