Schimmel in der Wohnung: Was jetzt wichtig ist

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Falsches Lüften, bauliche Mängel, Wasserschäden: Es gibt viele Gründe für Schimmel in der Wohnung. Entdecken Mieter einen Schimmelschaden, sollten sie zuallererst den Vermieter informieren, denn in aller Regel können sie Abhilfe verlangen. Wie Mieter vorgehen sollten, wenn es in ihrer Wohnung schimmelt.

Schimmel in der Wohnung – das kann jeden treffen. Die Ursachen sind vielfältig: Fehler beim Bau und eine schlechte Dämmung können dafür genauso verantwortlich sein wie Wasserschäden oder falsches Lüften und Heizen. Haben sich die oftmals gesundheitsgefährdenden Sporen erst mal in der Wohnung festgesetzt, stellt sich für Mieter die Frage, was zu tun ist und wer für den Schaden aufkommt.

Schimmel, Mietwohnung
Schimmel in der Wohnung: Meist muss der Vermieter den Schaden beheben. Foto: cegli/fotolia.com

Wenn Schimmel auftritt: Sofort Vermieter benachrichtigen

Tritt Schimmel  in der Wohnung auf, müssen Mieter sofort ihren Vermieter oder Verwalter informieren – und das aus Beweisgründen am besten schriftlich. Tun sie es nicht und der Schimmel breitet sich weiter aus, drohen schlimmstenfalls sogar Schadensersatzansprüche des Vermieters.

Schimmel in der Wohnung: Recht auf Mietzinsminderung

Schimmel in der Mietwohnung berechtigt den Mieter, den Mietzins zu mindern. Zumindest dann, wenn er durch falsches Heizen und Lüften nicht selbst verantwortlich für den Schaden ist. Wie hoch die Minderung ausfallen darf, hängt davon ab, wie schwerwiegend der Schaden ist. Reduktionen des Mietzinses um bis 100 Prozent sind dann gerechtfertigt, wenn die Wohnung durch den Schimmelbefall praktisch unbewohnbar ist. Hat sich der Schimmel nur in wenigen Räumen oder gar nur in einem ausgebreitet, ist die Minderung entsprechend geringer.

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Eine Mietzinsminderung wegen Schimmelbefall sollte dem Vermieter am besten schriftlich mitgeteilt werden. Foto: Andrey Popov/fotolia.com

Zu beachten ist allerdings, dass die Minderung im Zweifel nicht zu hoch angesetzt werden sollte: Denn eine zu hoch angesetzte Reduktion des Mietzinses führt zu einem Mietrückstand, der unter Umständen eine Mietzins- oder gar eine Räumungsklage auslösen kann. Um dies zu vermeiden, bietet es sich als Alternative an, den Mietzins nur unter Vorbehalt zu zahlen.

Grundsätzlich gilt, dass der Mieter die Mietzinsminderung umgehend nach Auftreten des Mangels geltend machen muss, da er sonst sein Recht darauf verlieren kann. Allgemeingültige Tabellen, wie hoch diese sein darf, gibt es nicht. Mieter sollten deshalb besser eine Rechtsberatung in Anspruch nehmen oder sich an eine Mietervereinigung wenden.

Wer den Schimmel beseitigen muss

Bei der Frage, wer den Schimmel beseitigen lassen muss, hängt es in einigen Details davon ab, ob die Wohnung unter das Mietrechtsgesetz fällt, oder nicht.

Fall 1: Die Wohnung fällt unter den Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes

Treten ernsthafte Schäden auf, so ist der Vermieter grundsätzlich verpflichtet, den Schaden zu beseitigen (§ 3 MRG). Das gilt sogar dann, wenn die Schäden vom Mieter verursacht wurden. Denn der Vermieter ist immer verpflichtet, alle Wohnungen und Gemeinschaftsanlagen des Gebäudes zu erhalten, urteilte der Oberste Gerichtshof (OHG; Az.: 5Ob2060/96v). Bei vom Mieter verursachten Schimmelschäden, etwa durch falsches Heizen und Lüften, kann der Vermieter aber vom Mieter Schadensersatz verlangen und sich die verauslagten Kosten vom Mieter zurückholen.

Reagiert ein Vermieter nicht auf eine Mängelanzeige, so kann er seine Ansprüche kostenfrei über eine der Schlichtungsstellen, die es in jeder größeren Stadt gibt, oder über das Bezirksgericht durchsetzen. Diese Institutionen können den Vermieter dazu zwingen, die Schimmelschäden zu beseitigen. Unter Umständen ist auch ein Gutachten notwendig, um festzustellen, ob vom Schimmel eine Gesundheitsgefahr ausgeht oder was die Ursache für den Schimmelbefall ist. Ein ernsthafter Schaden ist Schimmel immer dann, wenn er sich nicht durch einfaches Wegwischen beseitigen lässt und sich schon in Putz oder gar Mauerwerk ausgebreitet hat – unabhängig vom Grad der Gesundheitsgefährdung.

Link-Tipp

Ob für Ihre Wohnung das Mietrechtsgesetz gilt oder nicht, können Sie in diesem Artikel nachlesen.

Fall 2: Die Wohnung fällt unter den Teilanwendungsbereich oder nicht unter das Mietrechtsgesetz

Tritt Schimmel in einer Mietwohnung auf, die nicht oder nur in Teilen unter das Mietrechtsgesetz fällt, so gelten die Regelungen des Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuches (ABGB). Demnach muss der Vermieter den Schaden beseitigen lassen. Allerdings kann in solchen Fällen im Mietvertrag per individueller Regelung vereinbart werden, dass den Mieter bestimmte Erhaltungspflichten selbst treffen, zum Beispiel auch die Beseitigung von Schimmelschäden. Je nachdem, was im Vertrag steht, kann sich der Mieter  aber unter Umständen seine verauslagten Kosten vom Vermieter zurückholen.

 

Schimmel in Mietwohnung
Fällt eine Wohnung nicht unter das Mietrechtsgesetz, kann dem Mieter unter bestimmten Voraussetzungen die Pflicht zur Beseitigung von Schäden im Vertrag auferlegt werden – so auch das Beseitigen von Schimmel. Foto: adam88xx/fotolia.com

So vermeidet man Schimmel

Bisweilen liegen die Ursachen von Schimmelpilzbefall auch beim Mieter. Mieter können eine Reihe von Maßnahmen ergreifen, damit Schimmel erst gar nicht auftritt:

  • Regelmäßiges Stoßlüften der Wohnung für etwa fünf bis zehn Minuten.Nach dem Duschen oder Kochen umgehend lüften: Denn hier entsteht viel Feuchtigkeit.
  • In Badezimmern ohne Fenster kann ein Luftentfeuchtungsgerät für Abhilfe sorgen.
  • Keine Möbel oder Vorhänge vor den Heizkörper stellen: Dies erhöht nicht nur den Energieverbrauch, die Luft wird auch nicht ausreichend aufgeheizt. Dadurch kann feuchte Luft schneller an Wänden kondensieren.
  • Schränke nicht zu nah an die Wände stellen: Sonst kann die Luft nicht ausreichend zirkulieren und die in der Luft enthaltene Feuchtigkeit kann an den Wänden kondensieren – das gilt insbesondere für schlecht gedämmte, kalte Außenwände.
Stoßlüften
Um Schimmel in der Wohnung zu vermeiden, sollte regelmäßig gelüftet werden. Foto: Christian Müller/fotolia.com
Info

Lüftungspflicht des Mieters

Der Mieter ist nicht verpflichtet, übermäßig häufig zu Lüften. Der Oberste Gerichtshof entschied, dass den Mieter bei  „üblichem Wohnverhalten“ keine Schuld an einem Schimmelbefall trifft (Az.: 6 Ob 272/08 f). Im Mietvertrag kann allerdings ein besonderes Heiz- und Lüftungsverhalten vereinbart werden. Ob derartige Klauseln für den Mieter benachteiligend und damit unwirksam sind, ist bislang gerichtlich nicht abschließend geklärt.

Schimmelschäden dokumentieren

Mieter sollten Schimmelschäden zum Beispiel mit Fotos genau dokumentieren, damit sie diese später gut belegen können, falls es zu Streit kommt. Denn grundsätzlich ist der Vermieter in den meisten Fällen verpflichtet, Schimmelschäden zu beseitigen und für diese finanziell aufzukommen.

29.11.2016


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2 Kommentare

Richard am 09.03.2017 00:06

Guter Bericht. Wäre nur noch interessant was unter „üblichem Wohnverhalten“ definiert ist. Wie oft Stoßlüften pro Tag ist z.B. nötig um als üblich zu gelten; 2x?

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 09.03.2017 08:52

Hallo Richard,

vielen Dank für Ihren Kommentar. Eben dieses übliche Wohnverhalten ist leider gesetzlich nicht genau definiert. Im Streitfall wird es von Gerichten oder Schlichtungsstellen je nach Einzelfall beurteilt.

Mit... mehr

Gregor am 08.02.2017 15:41

Perfektes Bericht!!! danke!

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