Sofortige Kündigung: So sollten Vermieter vorgehen

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Unter bestimmten Umständen können Vermieter einen Mietvertrag sofort auflösen, ohne sich dabei an eine Kündigungsfrist halten zu müssen. Allerdings ist diese Form der Kündigung an strengen Voraussetzungen geknüpft.

Sofortige Kündigung, Foto: olly/fotolia.com
Jetzt reicht’s: Wenn der Mieter nicht zahlt oder die Wohnung verschandelt, können Vermieter eine sofortige Kündigung aussprechen. Foto: olly/fotolia.com

Mietverhältnisse können auf verschiedene Arten enden – etwa, indem die Frist bei befristeten Mietverträgen ausläuft oder wenn der Mieter eine Wohnung unter Einhaltung der Frist kündigt. Unter bestimmten, meist eher unerfreulichen Umständen können Vermieter den Vertrag gemäß Allgemeinem Bürgerlichen Gesetzbuch (ABGB) jedoch fristlos vorzeitig auflösen – egal, ob es sich um ein befristetes oder unbefristetes Mietverhältnis handelt. Unter Umständen lässt sich eine sofortige Kündigung jedoch nur mit einer Räumungsklage durchsetzen.

Dann ist eine sofortige Kündigung möglich

Sofortige Kündigung, Grafik: immowelt.de

Laut ABGB ist eine sofortige Kündigung nur dann möglich, wenn der Mieter …

  • den Mietgegenstand „erheblich nachteilig gebraucht“. Das ist beispielsweise dann der Fall, wenn ein Mieter seine Wohnung verwahrlosen lässt und mit Müll Ungeziefer anlockt.
  • länger als einen Monat mit der Zahlung der Miete im Rückstand ist.

Natürlich kann ein Vermieter seinem Mieter zunächst ohne Gerichtsverfahren schriftlich oder mündlich erklären, dass er den Mietvertrag fristlos kündigt. Allerdings ist das Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter in Fällen, in denen eine sofortige Kündigung in Frage kommt, oft zerrüttet. Weigert sich der Mieter auszuziehen, muss der Vermieter den Mieter von einem Gericht kündigen und zur Räumung der Wohnung verurteilen lassen.

Wenn der Mieter nicht ausziehen will: Räumungsklage

Sofortige Kündigung, Grafik: immowelt.de

Eine Räumungsklage kann ein Vermieter einbringen, sobald die oben genannten Gründe für eine sofortige Kündigung vorliegen. Er kann dem Mieter zuvor schriftlich oder mündlich kündigen und hoffen, dass er freiwillig auszieht – dies ist aber keine gesetzliche Pflicht. Ist die Räumungsklage eingebracht, informiert das Gericht den Mieter über den Verhandlungstermin. Gelingt es ihm, bis zu diesem Tag einen etwaigen Mietrückstand zu zahlen, kann das Gericht das Verfahren wieder einstellen. Dies ist aber von Gericht zu Gericht und von Fall zu Fall unterschiedlich.

Kommt es zum Gerichtsverfahren, muss der Vermieter die Gründe für die sofortige Kündigung beweisen. Es ist also für Vermieter empfehlenswert, diese Gründe zu dokumentieren, ohne jedoch dabei die Rechte des Mieters zu verletzten – so ist es beispielsweise nicht erlaubt, ohne Einverständnis des Mieters Fotos von dessen Wohnung anzufertigen. 

Verliert der Mieter das Gerichtsverfahren, wird er dazu verurteilt, die Wohnung innerhalb einer bestimmten Frist an den Vermieter zurückzugeben. Diese Frist kann von Fall zu Fall variieren und wird vom Gericht festgelegt. Die Richter berücksichtigen dabei auch die Belange des Mieters – dieser kann beispielsweise eine längere Frist beantragen, wenn ihm die Obdachlosigkeit droht.

Letztes Mittel Delogierung

Sofortige Kündigung, Grafik: immowelt.de

Was aber, wenn der Mieter auch nach einer erfolgreichen Räumungsklage nicht auszieht? In diesem Fall haben Vermieter nur noch das Mittel der Räumungsexekution, auch Delogierung genannt. Er muss diese bei Gericht beantragen, das dann einen Exekutor beauftragt. Problematisch für den Vermieter ist eine solche Delogierung vor allem, weil er zunächst die Kosten zu tragen hat – für die Einlagerung etwaiger Möbel, für die Entsorgung von Müll und Gerümpel oder im Extremfall für einen Kammerjäger. Zwar darf er sich diese Kosten theoretisch vom Mieter wiederholen – in der Praxis bleibt er dennoch häufig darauf sitzen, weil der gekündigte Mieter schlichtweg zahlungsunfähig ist oder abtaucht. Sofern es möglich ist, sollten Vermieter also darauf hinwirken, dass Mieter freiwillig die Wohnung räumen.

06.07.2016


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1 Kommentar

Nina am 06.12.2016 19:14

Sehr gute Info!

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