Untermietvertrag: Dann ist er erlaubt, so wird er abgeschlossen

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Wer in seiner Mietwohnung ein Zimmer frei hat oder sich für ein paar Monate nicht zu Hause aufhält, will sein Zimmer möglicherweise untervermieten. Allerdings kann der Vermieter unter Umständen die Untervermietung verbieten. Wann ein Untermietvertrag erlaubt ist – und wann nicht.

Untermietvertrag, Untermiete, Foto: Izabela Habur/iStock.com
Gerade für Wohngemeinschaften bietet sich ein Untermietvertrag an. Erlaubt ist er jedoch nur unter bestimmten Umständen. Foto: Izabela Habur/iStock.com

Es kann verschiedene Gründe haben, warum ein Mieter seine Wohnung oder ein Zimmer untervermieten will – vielleicht ist er ein paar Monate im Ausland, ein Mitbewohner ist ausgezogen oder er braucht eine kleine Finanzspritze. Eine Untervermietung scheint da eine gute Idee zu sein – ist jedoch nur unter bestimmten Bedingungen erlaubt. Zunächst kommt es darauf an, ob eine Wohnung dem Mietrechtsgesetz (MRG) unterliegt oder nicht.

Untervermietung in Österreich: Wenn das Mietrechtsgesetz gilt

Untermietvertrag, Grafik: immowelt.at

Gilt das MRG für eine Wohnung ganz oder teilweise, ist in vielen Fällen eine Untervermietung im Mietvertrag verboten. Der Vermieter kann sich jedoch nur dann auf dieses Verbot berufen, wenn es dafür einen wichtigen Grund gibt. Diese Gründe sind gesetzlich nicht genau definiert. Sie können aber beispielsweise sein:

  • Die Wohnung wird als Ganzes untervermietet.
  • Die Höhe des Untermietzinses ist unverhältnismäßig hoch, liegt also mehr als 50 Prozent über dem zulässigen Hauptmietzins.
  • Es besteht Grund zur Annahme, dass der neue Untermieter den Frieden der Hausgemeinschaft stören könnte.
  • Die Anzahl der Bewohner übersteigt die Anzahl der Wohnräume.

Im Ergebnis ist eine teilweise Untervermietung der Wohnung im Voll- und Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes unter Umständen auch ohne Zustimmung des Vermieters möglich – vorausgesetzt, die Wohnung wird zu einem überwiegenden Teil vom Hauptmieter weiterhin selbst genutzt. Um ein gutes Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter zu wahren, empfiehlt sich jedoch eine vorherige Absprache.

Achtung

Selbst für den Fall, dass im Mietvertrag einer MRG-Wohnung kein Untervermietungsverbot vorgesehen ist, kann der Mieter nicht ohne weiteres untervermieten. Auch in diesem Fall darf der Vermieter den Mietvertrag kündigen, wenn der Mieter einen unverhältnismäßig hohen Mietzins verlangt oder die Wohnung als Ganzes untervermietet.

Untervermietung wenn das Mietrechtsgesetz nicht gilt

Untermietvertrag, Grafik: immowelt.at

Einfacher sind die Regelungen zur Untervermietung in Österreich, wenn das Mietrechtsgesetz nicht gilt. In diesem Fall kommen die Regelungen aus dem Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuch zum Tragen. Demnach kann im Mietvertrag relativ frei vereinbart werden, ob und unter welchen Umständen die Untervermietung erlaubt ist oder nicht. Der Mieter ist an diese Vereinbarung dann gebunden. Ist eine Untervermietung im Mietvertrag nicht ausdrücklich verboten, ist sie grundsätzlich erlaubt.

Wenn der Mieter Trotz Verbot untervermietet

Ein Mieter sollte seine Wohnung nicht untervermieten, wenn der Vermieter es verboten hat. Tut er es doch, ist das unter bestimmten Voraussetzungen ein Kündigungsgrund. Nämlich dann, wenn der Mieter die Wohnung komplett untervermietet oder einen unverhältnismäßig hohen Mietzins verlangt. Kein Kündigungsgrund ist eine Untervermietung dagegen dann, wenn sie zu einer Überbelegung der Wohnung oder zur Störung des Hausfriedens führt. In diesen Fällen kann der Vermieter lediglich auf Unterlassung klagen – also gerichtlich durchsetzen, dass der Mieter die Untervermietung beendet.

Egal ob das Mietrechtsgesetz gilt oder nicht und unabhängig davon, was im Vertrag steht: Wer sichergehen will, dass er durch eine Untervermietung nicht in Konflikt mit seinem Vermieter gerät, sollte zuvor mit ihm sprechen und die Situation erläutern. Auch kann es hilfreich sein, dem Vermieter den Untermieter vorzustellen und ihm so seine etwaige Skepsis zu nehmen.

09.09.2016


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