Wenn Mieter plötzlich ihren Mietzins mindern – so sollten Vermieter reagieren

Lesermeinungen:  

(0)

Auf dem Konto gehen plötzlich zehn oder zwanzig Prozent weniger Geld ein und der Mieter begründet das mit einem Schimmelfleck im Badezimmer oder einer klemmenden Balkontür. Viele Vermieter sind verunsichert, wenn ihre Mieter den Mietzins mindern – was ist rechtens, was sollten sie unternehmen? Die wichtigsten Informationen zum Thema Mietzinsminderung für Vermieter im Überblick.

Viele Vermieter wissen nicht, wie sie reagieren sollen, wenn ein Mieter plötzlich den Mietzins mindert. Foto: elnariz/fotolia.com

Mietzinsminderung ist ein Thema, mit dem sich Vermieter in der Regel erst beschäftigen, wenn der Mieter plötzlich einen Teil der Miete einbehält. Per Gesetz steht es dem Mieter zu, bei Mängeln in der Mietwohnung die Miete zu mindern. Das heißt jedoch nicht, dass jede Mietminderung gerechtfertigt wäre. Tatsächlich ist die Rechtslage nicht immer eindeutig.

Wann eine Mietzinsminderung möglich ist

Ein Recht zur Mietzinsminderung haben Mieter grundsätzlich in allen Mietwohnungen, unabhängig davon, ob sie ganz, teilweise oder gar nicht in den Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) fallen. Denn ein Grund für eine Mietzinsminderung liegt nach § 1096 Allgemeinen bürgerlichen Gesetzbuch (ABGB) immer dann vor, wenn eine Wohnung so mangelhaft ist, dass sie nicht wie vereinbart benutzt werden kann. Verschiedene Gerichte sehen diesen Grund beispielsweise bei erheblichem Schimmelbefall, erhöhter Lärmbelästigung oder einer defekten Heizung als gegeben an.

Exkurs: Mietminderung oder Zahlung unter Vorbehalt

Eine Mietminderung ist möglich, so lange ein Mangel besteht. Ist sie rechtmäßig, muss sie nicht zurückgezahlt werden, sobald die Mängelsituation nicht mehr besteht. Allerdings: Vermieter haben das Recht, eine zu hohe Minderungsquote als Mietrückstand zu werten. Viele Mieter zahlen die Miete daher unter Vorbehalt statt die Miete zu mindern.

Wie vorgehen, wenn der Mieter den Mietzins gemindert hat

Wenn nun plötzlich der Mieter die Miete mindert, sollten Vermieter folgendermaßen vorgehen:

Überprüfen, ob die Mietzinsminderung berechtigt ist

Voraussetzung für eine Mietzinsminderung ist stets, dass die Wohnung nicht wie vereinbart genutzt werden kann. Bagatellschäden, wie beispielsweise ein tropfender Wasserhahn oder eine nicht schließende Zimmertür, zählen nicht zu den Gründen. Weitere Gründe, die eine Mietminderung ausschließen:

  • Der Vermieter weiß überhaupt nichts von einem Mangel. Denn sowohl laut MRG als auch laut ABGB müssen Mieter einen Schaden unverzüglich beim Vermieter melden. Erst ab dem Zeitpunkt, an dem dieser davon weiß, ist eine Mietzinsminderung möglich.
  • Der Mieter hat den Mangel selbst verursacht. Ein Beispiel wäre ein Schimmelbefall, der nicht auf Baumängel, sondern auf falsches Heizen und Lüften des Mieters zurückzuführen ist. Der Vermieter wäre hier allerdings zunächst in der Nachweispflicht, dass der Befall nicht durch einen Baumangel aufgetreten ist.
  • Der Mangel war schon bei Abschluss des Mietvertrags bekannt und der Mieter hat ihn widerspruchslos hingenommen.

Um sich einen ersten Überblick zu verschaffen, sollten Vermieter die Wohnung besichtigen und sich den Schaden ansehen. In schwierigen Fällen ist es ratsam, sich bei einem Eigentümer- oder Vermieterverband beraten zu lassen oder die Mängelfrage von einem Sachverständigen klären zu lassen.

Wenn die Mietminderung rechtens ist

Wenn der Vermieter den Mangel zu vertreten hat, sollte er nun so schnell wie möglich den Schaden beheben und einen Handwerker beauftragen. Ist der Vermieter für den Mangel nicht verantwortlich und kann nichts gegen ihn unternehmen, muss er die Mietzinsminderung hinnehmen. Und zwar so lange die Situation sich nicht verändert – das gilt beispielsweise bei Baustellenlärm.

Wenn die Mietminderung nicht rechtens ist

Ist die Mietminderung nicht gerechtfertigt, sollten Vermieter in folgenden Schritten vorgehen:

  • Der Mietminderung schriftlich wiedersprechen, am besten mit einer Begründung, warum sie nicht gerechtfertigt ist – also beispielsweise, weil es sich um einen Bagatellschaden handelt oder weil der Mieter den Schaden selbst verursacht hat.
  • Bleibt der Widerspruch ohne Erfolg, können Vermieter eine der mietrechtlichen Schlichtungsstellen vor Ort anrufen. Dort wird dann geklärt, ob die Mietzinsminderung gerechtfertigt ist oder nicht.

So hoch darf die Mietzinsminderung sein

Die Frage, wie hoch eine Mietzinsminderung letztlich ausfallen darf, lässt sich nicht pauschal beantworten. Denn genaue Minderungsquoten schreibt das Gesetz nicht vor. Das ABGB regelt lediglich, dass die Mietzinsminderung Dauer und Ausmaß der Unbrauchbarkeit der Mietwohnung berücksichtigen muss. Prinzipiell bedeutet das also, dass die Minderungsquote 100 Prozent beträgt, wenn die Wohnung gänzlich unbewohnbar ist. Dies hat auch der Oberste Gerichtshof (OGH) im Falle einer Wohnung bestätigt, die durch Schimmelbefall praktisch unbewohnbar war (OGH, 5 Ob 60/04s) Es bedeutet aber auch, dass wieder die volle Miete zu zahlen ist, sobald der Schaden behoben ist.

In anderen Urteilen ging die Rechtsprechung davon aus, dass eine Mietzinsminderung von 80 Prozent beispielsweise dann gerechtfertigt ist, wenn es in einer Wohnung weder Strom noch Wasser gibt (LGZ Graz, 3 R 241/86) oder das die Lärmbelästigung von Bauarbeiten auf einem Nachbargrundstück eine Mietzinsminderung von fünf Prozent rechtfertigt (OGH, 1 Ob 177/05v).

Wenn Mieter den Mietzins mindern, sollten Vermieter also erst einmal Ruhe bewahren und überprüfen, ob die Mietzinsminderung überhaupt angemessen und gerechtfertigt ist. Bei Unsicherheiten helfen Eigentümervereine. Ein persönliches Gespräch mit dem Mieter ist ratsam, möglicherweise lässt sich der Mangel an der Wohnung recht schnell beseitigen. Mindert der Mieter den Mietzins zu Unrecht und lässt auch nicht mit sich reden, hilft letzten Endes nur der Gang zu einer Schlichtungsstelle.


Ihre Meinung zählt

(0)
0 von 5 Sternen
5 Sterne
 
0
4 Sterne
 
0
3 Sterne
 
0
2 Sterne
 
0
1 Stern
 
0
Ihre Bewertung:

Diese Artikel könnten Sie auch interessieren

Neuen Kommentar schreiben